Konut almak için uygun zaman mı?

Ekonomist'in geleneksel "Gayrimenkul Saati" araştırması, tüm kategorilerde zamanın alıma çok uygun bir dilimde olduğunu gösteriyor.

Gayrimenkul sektörü, 2004 yılında iyileşme yoluna giren ekonomi ile birlikte büyüme sinyalleri vermeye başlamıştı. 2005 ve 2006 yıllarında ise altın çağını yaşayan inşaat sektöründe dev konut projeleri ardı ardına yükselmiş ve özellikle yelpazenin üst gelir grubuna yönelik olan projelerde dudak uçuklatan fiyatlara rağmen satışlar hiç de fena gitmemişti.

Bu rüzgarla 2005 yılında yüzde 21.5, 2006 yılında yüzde 19.4 büyüyen inşaat sektörü için artık rüzgar tersten esiyor.

Aslında bu rüzgar hafiften bir esinti gibi 2007 yılı başında hissedilmeye başlanmıştı. Çünkü Mart 2007'de çıkarılan Mortgage Yasası'nın, sektör açısından tam bir hayal kırıklığı yaratmış olmasıydı. Çünkü altyapısı hazırlanmadan çıkarılan bu yasa olarak görüldü bu yasa ve kimse sektörün yarasına merhem olacak gözüyle bakmadı.

SATIŞLAR DÖRTTE BİR DÜŞTÜ

Öyle de oldu. 2008 yılında ABD'deki mortgage krizi ile başlayan küresel dalgalanmadan Türk ekonomisi de olumsuz yönde etkilendi çıkarılan yasa neredeyse daha doğmadan öldü. Bu durum, yeni konut satışlarına da yansıdı. Bu yansımayla birlikte yeni ev satışları 2008'de yüzde 28 oranında düşüş gösterdi.

Yükselen inşaat maliyetleri, düşük iç talep, yüksek seyreden faizler, ekonomik belirsizlikler, 2009'un da gayrimenkul sektörü için parlak bir yıl olmayacağına işaret ediyor. Bu yıl konut kredisi faizlerinin yükselmesiyle birlikte konut talebi adeta bıçak gibi kesildi. Satış olmayınca irili ufaklı yüzlerce şantiyede işler durdu. Kriz, dev projeleri bile etkiledi. Yatırım maliyeti 50 milyon dolar ile 150 milyon dolar arasında değişen projeler dahi askıya alındı.

Birçok projede satış sıkıntısı olmasına karşın batan şirket sayısında ise korkulan olmadı. Piyasa iyiyken maketten satışlar, inşaat sektöründeki batıkların artmasına karşı emniyet supabı oldu.

Bugün ev alma hayalini 2009'a erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani ev fiyatları daha düşer mi? Ev almak için beklemeli mi, yoksa hemen harekete mi geçmeli? Bu sorulara yanıt bulabilmek için Ekonomist'in geleneksel hale gelen "Gayrimenkul Saati" araştırmasını tekrarladık.

Çünkü uluslararası gayrimenkul yatırımcıları, yatırımlarını yönlendirirken, Türkiye'de henüz yeterince tanınmayan bu yönteme de başvuruyor. Bu yöntemi, aslında konut ihtiyacı olduğu için almak üzere araştırma yapanlar da dikkate alabilir. Yani Gayrimenkul Yatırım Saati'ni...

BÜTÜN GÖSTERGELER ALIMDA

Bu saat sektördeki gelişmelerin yakından izlenip, yorumlanmasıyla belirlenen bir saat ama bu saat öyle bildiğimiz klasik bir akrep yelkovanlı bir saat değil. Gerçi zaman göstergesi olarak 12, 3, 6, 9 rakamları var ama bu rakamların arasındaki bölümler saatten çok dönemsel bir fonksiyonu işaret ediyor. Renklerle ifade edilen bu fonksiyonların bugünkü pozisyonuna bakıldığında bütün göstergelerin alım bölgesi için en uygun olan bölgede yani yeşil ve yeşilden sarıya geçişin olduğu 12 ile 3 ve 3 ile 6 bölgelerinin arasında toplandığı görülüyor.

Tablo ve açıklamasında daha ayrıntılı bir şekilde görebileceğiniz gibi gayrimankul alımı için belki de son 10 yılın en uygun dönemi?

Gerçi ekonomistler ve gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri, "Bugün konut alınır mı?" sorusuna birbirlerinden farklı yanıtlar veriyor. Fakat buluştukları ortak bir nokta var. O da ev almak isteyen ve biraz nakit parası olanlar için bu dönemin son derece uygun olduğu şeklinde. İnşaatçılar, emlakçılar ve konut kredisi veren bankaların yöneticilerine göre şu an ev almanın tam sırası.

Yaşanan durgunluktan dolayı fiyatların yeterince düştüğünü belirten sektör temsilcileri, "Fiyatlar bundan sonra daha fazla düşmez, ev alacaksanız elinizi çabuk tutun" uyarısında bulunuyor. İnşaatçılar ise özellikle artan inşaat maliyetleri ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle fiyatlarda bundan sonra ciddi bir düşüş olmayacağı görüşünü öne sürüyor.

ÜRETİMLER TAMAMLANDI

Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner de içinde bulunduğumuz sürecin nakit parası olan ve gayrimenkul satın almak isteyen herkes için kesinlikle avantajlı bir dönem olduğu kanısında. Piyasada binlerce konutun üretimini tamamladığını veya tamamlamak üzere olduğunu kaydeden Soner, şöyle devam ediyor:

"Olumlu-olumsuz yaşanan her olayda olduğu gibi Türk milleti sadece kriz dönemlerinin nasıl atlatılabildiğini değil aynı zamanda gayrimenkul alırken amacının ne olduğunu (kullanım mı- yoksa yatırım mı) bizzat tecrübe ederek öğrendi. İçinde bulunduğumuz süreç, halen kirada olan ve ciddi kira rakamları ödeyen insanların, eğer biraz da peşinatları var ise artık harekete geçip, konut satın alma yönünde belki de son fırsat. Döviz ve kredi faizlerinin düşmesini beklemeyi tercih edenlerin, uzun süredir yatay çizgi halinde seyreden konut fiyatlarının doğal olarak yükselişe geçeceği olasılığını göz önünde bulundurmalarında fayda var."

Tüketicilere konut alımı öneren Soner'in yanı sıra sektör temsilcileri, 2009 yılından sonra faizlerdeki düşüşle beraber konut kredilerinde artış yaşanacağını, buna paralel olarak da gayrimenkul sektörünün 2010 yılında canlanmaya başlayacağını tahmin ediyor.

FİYATLAR GERİLEDİ

Yükselen fiyatlar ve talebin doyum noktasına ulaşması nedeniyle sektörde yaklaşık son bir yıldır satışların durma noktasına geldiğini anımsatan sektör uzmanları, yılbaşından bu yana özellikle de orta sınıfa yönelik, metrekaresi bin ile bin 500 lira aralığında satılan toplu konut projelerinde geçen yıla göre yüzde 10-40 oranında fiyat gerilemesi yaşandığını belirtiyor. Ancak yerel seçimlerin ardından duraklama döneminin sona ermesiyle birlikte ertelenen konut alım satımlarının yavaş yavaş tekrar hız kazandığına işaret ediliyor.

Birçok şirket yeni konut projeleri ile sektöre iddialı bir şekilde giriş yaparken, mevcut olan projelerde cazip ödeme koşullarıyla tüketicilerin ilgisini üzerlerine çekiyor. Uzmanlar da yavaş yavaş hareketliliğin başladığı sektörde, konut kredi faizlerinin yüzde 1 seviyesine inmesi durumunda talebin 2009'un son çeyreğinden canlanacağı konusunda hemfikir.

Düşük faizlerin etkisiyle konut alımlarının artacağını öngören Gaya Gayrimenkul Genel Müdürü Fırat Murathanoğlu, "Bu manada yeni projelerin de üretilmesi söz konusu olacak. Aslında şimdi konut üretmenin tam zamanı, hem faizler düşük hem de inşaat maliyetleri" diyor. Fiyatların gerileyebilecekleri noktaya çoktan geldiğini söyleyen Murathanoğlu, şunları söylüyor:

"Netice itibariyle konut fiyatlarının daha fazla düşeceğini ummuyoruz. Ancak bir müddet daha fiyatların aynı seviyede kalacağını düşünüyoruz; yani beklentilerin ve genel olarak ekonomik verilerin düzelmesiyle, fiyatların yükselişe geçeceğini hesaplıyoruz. Bu yüzden gayrimenkulde satın alma açısından zamanlama yapmak çok kolay değil, ancak ille bir tarih vermek gerekirse 2010 ilkbaharında bugünkünden daha canlı bir piyasanın hakim olacağını söyleyebiliriz."

YÜZDE 20 ARTACAK

Öte yandan sektörün önde gelen isimleri önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağı görüşünde birleşiyor. Markalı konut üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 20'lere varan oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyor. Yetkililer, buna gerekçe olarak özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını gösteriyor.

Son yaşanan ?ithal' krizin inşaat sektörünü 1994 krizine göre daha az hırpaladığını söyleyen Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım şöyle diyor:

"Tüketici ise bu gibi durumları fırsat olarak görüyor. Bugün 100 birime almadığı ürünü yarın daha pahalıya alacağını biliyor. Çünkü konut imalatçıları yaklaşık iki yıldır zam yapmak için fırsat bekliyorlardır. Bu süre içinde hiç zam yapmadıkları gibi, kârlarından maksimum derecede feragat ederek fiyatları indirebilecekleri seviyelere çektiler. Bunları göz önünde bulunduracak olursak, iki yıldır cepten yiyen konut üreticilerinin zam yapması artık an meselesi."

İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI DÜŞTÜ

Ancak konut fiyatlarının artışının iki yıl içindeki düşüş trendi gibi yavaş olmayacağını düşünen Durbakayım, "Daha hızlı ve yüksek oranlı olacaktır. Ülkemizde konut alımları genelde ilkbahar ve okulların açılmasından hemen önce (sonbahar) gerçekleşir ki; bu da konut fiyatlarının artan talebe bağlı olarak yükseleceğini işaret ediyor" diyor.

İşte bütün bu nedenlerden dolayı içinde bulunduğumuz dönemin gayrimenkul satın almak için uygun bir zaman dilimi olduğu ifade ediliyor.

Sektör uzmanları, özellikle arsa ve ofise yapılacak yatırımın, önümüzdeki dönemde getirisinin daha fazla olacağını belirtirken yatırımcılara alım öneriyor.

Birinci el konut sektöründe bu gelişmeler yaşanırken, özellikle başta İstanbul olmak üzere, Ankara, İzmir ve Bursa gibi büyük illerde ikinci el konut piyasasında yüzde 50'lere varan fiyat düşüşleri olduğu halde yaprak kımıldamıyor. Emlakçılar, müşteri bulamamaktan şikayet ederken, evini satılığa çıkaranlar ise gerçek değerinin altındaki fiyatlara razı olmak zorunda kalıyor. Gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri, cebinde nakit parası olanlar için şu anki ortamın tam bir fırsat dönemi olduğuna işaret ediyorlar.

KAMPANYALAR CAN SİMİDİ OLDU

Ekonomik kriz, konut almak isteyenler için çok cazip fırsat ortamı yarattı. Alım satımların iyi olduğu 2005 ve 2006'da inşaat şirketleri haftada bir zam yaparken durgunluğun iyice hissedilmeye başlandığı 2008 başından bu yana konut fiyatlarına zam yapılmadı.

Konut talebini canlandırmak isteyen şirketler daire satışında peşinatları yüzde 1'e kadar çekti, hatta bazı şirketler peşinatsız satışa başladı. Konut kredisi faizleri yüzde 1.39 seviyesinde kalmasına karşın, konut bedelinin yüzde 92'si kadar kredi kullanmak mümkün hale geldi. İnşaat şirketleri ellerindeki bitmiş konutları satabilmek için peşin ödemelere yüzde 25-40 oranında indirimler yaparken, satışa yeni çıkarılan konutlarda metrekare birim fiyatları 3 bin liradan 2 bin 500 liraya kadar geriledi.

Bunun dışında bazı konut üretici şirketler, peşin alımlarla uyguladıkları indirime ek olarak, satış ofisindeki satış temsilcilerine pazarlık yetkisi de veriyor. Kısaca şu günlerde cebinde nakit parası olanlar, indirim oranlarını bir yerde kendi lehlerine çevirebiliyor.

PROJELER ERTELENİYOR

Nakit akış dengesi bozulan sınırlı sayıdaki şirket içinse çeşitli çözüm yolları bulunuyor. Örneğin; Hoffman'ın projelerini Ağaoğlu devraldı, Yapı Endüstrisi'nin projesinden konut alanlara TOKİ paralarını iade etti. KC Grup da işlerine devam edip krizi aşacaklarını belirterek iflas erteletti.

Ancak konut talebinin durması, satışı devam eden konut projelerini zorlamaya devam ediyor. İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, en az 100 bin yeni konutun alıcı beklediğini belirtiyor. Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Aşçıoğlu da tek bir konut satamadan dokuz ay geçirdiklerini ifade ediyor.

Kriz nedeniyle alışveriş merkezi (AVM) yatırımları da ertelenmeye başlamış durumda. Kriz öncesinde, bugün sayısı 212'ye ulaşan alışveriş merkezi yatırımlarının bazıları tamamen iptal edilirken, bazılarında inşaat sürecine başlanamadı bile. İnşaatı devam eden alışveriş merkezlerinde ise açılış tarihleri sürekli erteleniyor. İstanbul, İzmit, Samsun, Ankara, Tokat, Tarsus, Manisa, Malatya, Diyarbakır gibi illerde yapılması planlanan 20'ye yakın AVM, yatırımcısı tarafından ertelenmiş bulunuyor.

GAYRİMENKUL YATIRIM SAATİ'NE GÖRE FİYAT DEĞİŞİMLERİ

Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları, yatırımlarını yönlendirirken, Türkiye'de henüz yeterince tanınmayan yöntemlere de başvuruyor. Bu yöntemi, aslında konut ihtiyacı olduğu için almak üzere araştırma yapanlar da dikkate alabilir. O da Gayrimenkul Yatırım Saati (GYS) adını taşıyor. Sektördeki gelişmelerin yakından izlenip, yorumlanmasıyla belirlenen saate göre yatırım kararları veriliyor.

GYS, adı üzerinde saat yönünde işleyen bir sistem. Bu kadranda yine normal zaman saatlerinde olduğu gibi 3, 6, 9 ve 12 gibi rakamlar mevcut. Saatin 12 ile 6 arasını gösteren gece kısmı, gayrimenkul yatırımlarının değerinin indiğini; 6 ile 12 arasındaki gündüz kısmıysa yükseldiğini gösteriyor.

Örneğin, otel yatırımı saat 09:00 üzerinde olsun. Bu durumda otel fiyatlarının bir çeyrek zaman daha yükseleceği ve daha sonra iki çeyrek zaman için düşeceğini söyleyebiliyoruz. Ya da saat 06:00 üzerinde bulunan bir ofis yatırımı için yükseliş dalgası başlamak üzere denebiliyor. Saat 12 üzerinde olan bir emlak yatırımının tepe noktada olduğu, artık alım değil satışa yönelme zamanı geldiğini anlatıyor.

SAAT BUGÜN KAÇI GÖSTERİYOR?

Peki, artık Türkiye'de de kullanılmaya başlanan bu yöntemlerden biri olan GYS, şu anda kaçı gösteriyor? GYS'nin mayıs itibariyle kaçı gösterdiğini Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin'e sorduk. Genellikle yabancı yatırımcılarla ilişkide olan ve bu şirketlere Türkiye raporları sunan Ergin, bu saatten son dönemde müşterilerinin de istekleri doğrultusunda yararlanmaya başladıklarını ifade ediyor.

Ergin'e göre şu an için toplu konut ve lüks konut piyasasında saat 3:00 ile 4:00 arasını, ofis binaları, sanayi tesisleri ile alışveriş merkezi yatırımlarında saat 2:00 ile 3:00 arasını, otel yatırımları içinse 1:00 ile 2:00 arasını gösteriyor.

Ergin, saatin mayıs başı itibariyle kaçta olduğunu ise şöyle yorumluyor:

"Saatin göstergeleri, 2008 yılında tehlike dönemini işaret ediyordu. Şu anki göstergeler ise daha çok emilim dönemini yani satın alma için uygun dönemi işaret etmekte. Yılbaşından bu yana toplu konut, lüks konut, sanayi, otel piyasasında herhangi bir gelişme yaşanmadı. Bunun dışında geçen mart ayında yapılan yerel seçimlere kadar olan dönemde de saatin işleyişinde herhangi bir hareket olmadı. Konut fiyatları 2008 yılından bu yana artış göstermeden yatay bir seyir izliyordu. Artık bunun sonuna gelindi. 2009'un son çeyreğinden itibaren fiyatlarda bir artış yaşanması kaçınılmaz gibi gözüküyor. 2009'un son çeyreğinden itibaren özellikle toplu konut piyasasında büyüme yönünde bir hareket bekliyoruz. Konut piyasasında asıl hareketin 2010'un ilk çeyreğinden itibaren yaşanacağını tahmin ediyoruz."

'KONUT FİYATLARINDA DÜŞÜŞ OLMAZ'

Emre Çamlıbel (Soyak Holding CEO Vekili)

"İçinde bulunduğumuz dönemde, konut almanın tam zamanı olduğunu düşünüyoruz; çünkü sektörde faaliyet gösteren tüm şirketler, tüketicilere çeşitli ödeme kolaylıkları sunuyor. Biz de Soyak olarak, İzmir Karşıyaka'da yer alan Soyak Siesta projemizde, yüzde 5 peşinat ile yüzde 0.99 faiz oranlı bir kampanya oluşturduk. Kampanya kapsamında, dairelerin teslim edileceği Mart 2011'de yüzde 25 ara ödeme ve 72 aydan 120 aya varan vade seçenekleri sunuyoruz. Bunun yanı sıra peşin ödemelerde ise yüzde 10 indirim uyguluyoruz.

İnşaat maliyetleri düştü, dolayısıyla ?ofis, AVM, konut yatırım maliyetleri ucuzlayacak' yönünde çeşitli söylemler oluşuyor. Önümüzdeki dönemde herhangi bir şekilde konut fiyatında maliyet azalmasına bağlı bir düşüş olmayacağını öngörüyoruz. "

'FAİZLER ÇOK FAZLA İNMEZ'

Cemal Onaran (Garanti Mortgage Genel Müdürü)

"Artan ya da azalan faiz oranları, konut fiyatlarında da ters yönde hareketlere sebebiyet vermektedir. Tüm bunları göz önünde bulundurduğumuzda, tüketicilerin, faizlerin ya da konut fiyatlarının gerilemesi beklentisiyle satın alımlarını ertelemek yerine, bütçe ve ihtiyaçlarına uygun bir konut buldukları takdirde satın almalarının uygun olduğunu düşünüyoruz.

Ayrıca yüzde 1.40 seviyelerindeki konut kredisi faiz oranlarının konut satın almak için uygun olduğunu ve bu faiz oranlarıyla Türkiye'de ciddi hacimlerde konut kredisi kullandırıldığını da belirtmekte fayda var. Dolayısıyla kısa vadede konut kredisi faiz düşüşlerinin de çok fazla olmayacağını düşünüyoruz. Tabii ki global ekonomik gelişmeler başta olmak üzere önümüzdeki dönemdeki ekonomik ve politik gelişmeler, faiz oranlarının hangi yönde seyredeceğini çok daha net gösterecektir."

"ALIM YILI GÖZÜKÜYOR"

Serdar İnan (İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı)

"Elbette zamanı. Fiyatlar şu an maliyet seviyesinde, müteahhitler bilhassa İstanbul dışındaki satışlarda damping üstüne damping yapıyorlar. Bu dönemde konut yatırımları, en cazip olanı olarak gözüküyor. Konut fiyatlarında bilhassa şehir dışındaki alanlarda yüzde 30'lara varan düşüşler yaşanıyor.

Fiyatlar, maliyet seviyesine kadar inmiş durumda. Bu fiyatlarda Mayıs 2010 tarihine kadar önemli ölçüde bir yükseliş olmayacak gibi görünüyor. Genel anlamda talebin ertelenmesi diye bir sorun yaşanıyor. Faizlerin düşmesine rağmen talep yükselmiyor, bu da seneye oluşacak talebin potansiyel olarak artmasını sağlıyor. Kısaca seneye beklemiş bir talep ve enflasyon beklentisi ile gireceğiz. Bu nedenle bu yıl her yönü ile alım yılı olarak gözüküyor."

"LOKASYONU İYİ OLAN MÜLKLER İÇİN AVANTAJ DÖNEMİ"

Neşecan Çekici (Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme AŞ Yönetici Ortağı)

"Emlak fiyatlarında krizden dolayı yaşanan bir düzeltme dönemi söz konusu. Ayrıca maliyet rakamlarındaki yükseklik nedeniyle de fiyatlarda kayda değer bir gerilemenin zor olduğunu belirtmek gerekiyor. İkinci el konut satışlarında ise genelde ilk sahip olunan fiyatlar seviyesinde veya bu seviyenin altında satışın, çok sıklıkla gerçekleşmediğini aktarmakta da yarar görüyorum.

Alımın, özellikle inşaatı tamamlanmış ve lokasyonu iyi olan mülkler için avantajlı bir dönem olduğuna inanıyorum. Duraksama dönemi olarak tabir ettiğim içinde bulunduğumuz yılda uygun arsa yatırımı, uzun vadeli düşünen ve nakit sorunu olmayan yatırımcılar için her zaman olduğu gibi yeni fırsatlar sunacaktır. "

"PİYASA BİRAZ CANLANDI"

Ali Dumankaya (Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi)

"Şirketlerin indirim kampanyalarının üzerine hükümetin ÖTV ve tapu harcında indirim yapması, konutta çok cazip fırsatları da beraberinde getirdi. Piyasa koşullarını göz önüne alırsak konut fiyatlarında bir denge oluştu ve ekonomide çok önemli bir değişim yaşanmadığı takdirde bu fiyat dengesi küçük oynamalarla yıl boyunca devam edebilir.

Artış eğilimde olan konut fiyatları, krizle birlikte düşüş trendine geçti ve elinde konut stoku bulunan şirketlerin stok eritme adına çok ciddi indirim kampanyaları oldu. Böylece piyasa koşulları göz önüne alınarak geliştirilen projelerle birlikte durgunlaşan piyasada bir canlanma yaşandı. Oluşan bu arz talep dengesiyle birlikte şu an fiyatlar üzerinde belli bir denge kurulmuş durumda ve bu fiyatların yıl boyunca süreceğini düşünüyoruz."

"UYGUN ZAMAN"

Bilge Özdemir (Emlakci İcra Kurulu Üyesi)

"Konut ihtiyacı olup; yeterli birikim ve ödeme olanakları olanlar için konut almanın zamanıdır. Çünkü; Mayıs 2006'dan beri daralan gayrimenkul hacminin bu yılın başından beri genişlemeye başladığını izliyoruz. Oturum amacıyla konut alacaklara, şu anki zamanın uygun olduğunu söyleyebilirim. Özellikle villa trendinde bugünün KDV fırsatları değerlendirilmelidir. Gayrimenkul fiyatlarında konum ve projelere göre yüzde10-40 seviyelerinde gerilemeler oldu. Bu gerilemeler, rakamsal düşüşlerden ziyade satış şartlarında şirketlerin finansman maliyetlerini üstlenmesi ile yaşandı. Beklentim, yaz aylarında proje stok ve şirketlerin nakit ihtiyacı ile doğru orantılı olarak yukarı doğru düzeltmelerin yaşanması ve sonbaharda yükseliş trendine geçilmesidir."

Okhan Şentürk / Ekonomist