Maaşın %25'ine kadar mortgage kredisi açılabilecek

Hükümet, ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi (mortgage) için harekete geçti. Başbakan Yardımcısı ve Devlet Bakanı Abdüllatif Şener, dünkü Ekonomik Koordinasyon Kurulu toplantısında konut finansmanıyla ilgili yasaya son şeklini vermeye çalıştı. Nüfusun yüzde 60'ını kapsaması planlanan programla ev sahibi olmak için kredi aylık ödemeleri aylık gelirin yüzde 25'ini geçmeyecek. Kredi tutarı ise, evin değerinin yüzde 70'ine kadar ulaşabilecek.

Sermaye Piyasası Kurulu koordinatörlüğünde yaklaşık bir yıl süren çalışmayla hazırlanan ipoteğe dayalı konut finansman sistemi yasa tasarısını hükümet önümüzdeki dönemde Meclis'e sevkedecek. Çalışmada, konut finansmanını sağlayacak ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşlarının anonim şirket olarak yapılandırılması öngörülüyor.

Evin yüzde 70'i kredi

Konut finansmanı için üç sistem öneriliyor. İlk model çerçevesinde, menkul kıymet kuruluşları tahvil ya da bono ihracı ve doğrudan kredi alımıyla fon toplayacak. Bu fonlarla bankalara açılan krediyi ise vatandaşlar kullanacak. İkinci öneride, bankaların tüketicilere kullandırdığı kredilerden doğan alacaklarını ipotek kuruluşlarına satması yer alıyor. Bu kuruluşlar da kredilerden doğan alacaklarına dayalı fon ihracı yapacak. Üçüncü model ise, ipotek kuruluşlarının kredilerden doğan alacaklarının bu kez kuracağı ipotek yatırım fonlarına devrini öngörüyor. Bu fonlar da ipotek kuruluşlarının garantisinde söz konusu alacaklara dayalı menkul kıymet ihracı gerçekleştiriyor.

Makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranlarını şart koşan Sermaye Piyasası Kurulu, aylık ödemelerin aylık gelirin yüzde 25 ila 30'unu geçmemesi uyarısında bulunuyor. Halkın yüzde 60'ını kapsayacak sistemde kredi tutarı evin değerinin yüzde 70'ine ulaşabilecek.

Her yıl 300 bin konut lazım

Toplam konutların yüzde 55'i ruhsatsız.

Ev sahipliği oranı yüzde 60'lar seviyesinde. (Uygunsuz yapılaşma dahil)

Her yıl 300 bin yeni konut ihtiyacı ortaya çıkıyor.

Konut stokunun yüzde 60'ını 20 yaşın üstündeki konutlar oluşturuyor.

Konutların yüzde 40'ının tadilata ihtiyacı var.

Konut alımlarının yüzde 1'den daha azı finansman sistemi yoluyla fonlanıyor.

2004 Eylül sonu itibariyle konut kredilerinin

toplam tutarı 1 milyar

450 milyon dolar.

2004 Eylül itibariyle konut kredisi kullanan kişi sayısı 98 bin.

Konut kredilerinin GSYİH'ya oranı yüzde 0,5. Bu oran ABD'de yüzde 53, AB ortalaması yüzde 39, gelişmekte olan ülkelerde ise yüzde 5-15.

İpoteğe dayalı konut finansman sistemi, yani mortgage dün Ekonomik Koordinasyon Kurulu toplantısında ele alındı. Hazırlanan taslakta ipoteğe dayalı konut finansmanı için üç ayrı model düşünülüyor

HÜKÜMET, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi (mortgage) için harekete geçti. Yeni konut finansman sistemi taslağı, Başbakan Yardımcısı ve Devlet Bakanı Abdüllatif Şener başkanlığında toplanan Ekonomik Koordinasyon Kurulu (EKK) toplantısında ele alındı. Taslağa göre, nüfusun yüzde 60'ını kapsaması planlanan programla ev sahibi olmak için kredi aylık ödemeleri aylık gelirin yüzde 25'ini geçemeyecek. Kredi tutarı ise, evin değerinin yüzde 70'ine kadar ulaşabilecek. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) koordinatörlüğünde yaklaşık bir yıldan bu yana süren çalışmayla hazırlanan ipoteğe dayalı konut finansman sistemi yasa taslağını hükümet önümüzdeki dönemde Meclis'e sevkedecek. Çalışmada konut finansmanını sağlayacak ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşlarının anonim şirket olarak yapılandırılması öngörülüyor.

TAHVİL İHRACI

İPOTEĞE dayalı konut finansmanı için üç sistem öneriliyor. İlk model çerçevesinde, menkul kıymet kuruluşları tahvil ya da bono ihracı ve doğrudan kredi alımıyla fon toplayacak. Bu fonlarla bankalara açılan krediyi ise vatandaşlar kullanacak. İkinci öneride, bankaların tüketicilere kullandırdığı kredilerden doğan alacaklarını ipotek kuruluşlarına satması yer alıyor. Bu kuruluşlar da kredilerden doğan alacaklarına dayalı fon ihracı yapacak. Üçüncü model ise, ipotek kuruluşlarının kredilerden doğan alacaklarının bu kez kuracağı ipotek yatırım fonlarına devrini öngörüyor. Bu fonlar da ipotek kuruluşlarının garantisinde söz konusu alacaklara dayalı menkul kıymet ihracı gerçekleştiriyor.

Büyük umutlarla beklenen Mortgage sistemi, Türkiye'de devrim yaratacak. Konut kredisinde değişken faiz dönemi başlayacak. Enflasyonun düştüğü oranda, faiz de inecek.

MORTGAGE HAZIRLIĞI

Türkiye'de milyonlarca insanın dört gözle beklediği Mortgage sistemi, yeni faiz düzenlemesi ile birlikte gelecek. SPK'nın hazırladığı "İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı (Mortgage) Kanun Tasarısı Taslağı'nda bankaların konut kredilerine uyguladığı "sabit faiz" zorunluluğu kaldırılıyor. Yerine, daha önce yasaklanan "değişken faiz" yeniden getiriliyor.

DURUMA GÖRE FAİZ

Peki bu ne demek? Mortgage başladığında bankalar vatandaşa "değişken faizle" kredi verecek. Örneğin bir vatandaş, aylık yüzde 1'den kredi aldı. Yıllık yüzde 12 faiz ödeyecek. Ancak 1 yıl sonra enflasyon düştü. O zaman bankaya gidip, yeni enflasyona göre faizini ve ödemelerini düşürtebilecek. Ancak, madalyonun bir de öbür yüzü var.

İYİ Mİ, KÖTÜ MÜ?

Enflasyon artarsa bu kez banka, faiz oranını artıracak. "Değişken faiz" kimine göre iyi, kimine göre kötü. İyi diyenler "Artık ekonomi rayına oturdu. Enflasyon yüzde 2-3 olacak. Enayi faizi ödemekten kurtulacağız" diyor. Sistemi eleştirenler ise, "Yine kriz olursa yanarız" görüşünü savunuyor.

Konutta sabit faiz bitiyor

Vatandaşın uygun şartlarda konut sahibi olmayı umut ettiği mortgage, konut kredilerindeki sabit faiz avantajını ortadan kaldıracak. Mortgage ile birlikte değişken faiz yeniden başlayacak

Bankaların konut kredilerine sabit faiz uygulama zorunluluğu bitiyor. Tüketici Kanunu'nda değişiklik yapılması amacıyla hazırlanan yeni taslak, bankaların konut kredilerinde değişken faiz uygulama yasağını kaldırıyor. Yeni düzenlemeyle birlikte, konut kredileri sabit ya da değişken faiz üzerinden verilebilecek.

VATANDAŞA KORUMA

Söz konusu değişiklik, SPK tarafından hazırlanan İpoteğe Dayalı Konut Finansmanı (Mortgage) Kanun Tasarısı Taslağı ile yapılacak. Taslakla getirilen en kritik yenilik ise, konut kredilerine uygulanacak faiz sisteminde oldu. Geçmişte özellikle yaşanan krizler sonrasında değişken faizin vatandaşı mağdur etmesi nedeniyle Tüketici Kanunu'na vatandaşı koruyan bir madde eklendi. Bu maddeyle "tüketici kredisi" başlığı altında yer alan konut, taşıt ve ihtiyaç kredilerine sadece "sabit faiz" uygulanabileceği hükme bağlanırken, değişken faize yasak kondu. Bu düzenleme nedeniyle bankalar, son dönemde verdikleri tüm konut, taşıt ve ihtiyaç kredilerine sabit faiz uygulamak zorunda kaldı. Ancak, mortgage sisteminin altyapısını oluşturmak amacıyla hazırlanan yeni taslak, vatandaşa sağlanan bu güvenceyi konut kredileri yönünden ortadan kaldırıyor. Taşıt ve ihtiyaç kredilerinde ise bir değişikliğe gidilmiyor. Hazırlanan taslağa göre, bankalar konut kredisi verecekleri zaman vatandaşa sabit, değişken ya da bu iki sistemin birlikte uygulanacağı modelden birini sunacak. Sunulan model faizli model üzerinden sözleşme imzalanacak. Vatandaşın tercih hakkını dilediği gibi kullanıp kullanamayacağı konusunda ise taslağa bir güvence konulmadı. Dolayısıyla faiz modelini belirleme konusunda bankalar serbest hareket edebilecek.

BAKANLIKTAN İTİRAZ

SPK'nın taslağı Sanayi Bakanlığı'nda rahatsızlık yarattı. Bakanlık, üç seçeneğin yine de birlikte getirilmesi halinde, tercih hakkının bankalara değil, sadece vatandaşa verilmesi uyarısında bulundu. Yeni faiz düzenlemesi, taslağın Meclis'ten geçerek yasalaşması halinde yürürlüğe girecek. Bu nedenle, o tarihe kadar bankalardan sabit faizle kredi alan tüketiciler açısından herhangi bir değişiklik söz konusu olmayacak.