Konutta yükseliş tamam mı devam mı?
Konut almak isteyenler, konut fiyatlarının bundan sonraki seyrini merak ediyor.
Yükseliş tamam mı, devam mı? Eğer devam edecekse, nereye kadar? Milliyet Emlak
bu soruyu Türkiye'de alanında önde gelen isimlere sordu Türkiye genelinde 2003
yılı Haziran'ında başlayan konut fiyatlarında yükseliş, yaz aylarında yatay
seyre girdi. Yani fiyatlardaki yükseliş devam etmiyordu ama düşmüyordu. Bu hem
konut amak hem de satmak isteyenlerde, "Acaba yükseliş trendi sona mı erdi?"
endişelerine neden oldu.
Milliyet Emlak konut fiyatlarının bundan sonraki fiyat grafiğinin ne olacağını
konunun uzmanlarına sordu. "Konuta yükseliş devem edecek mi, bitti mi?
Devam edecekse nereye kadar?" sorusuna emlak uzmanları göre makro ekonomik
koşullardaki olumlu gelişmeler devam ettiği sürece fiyatlardaki yükselişin devam
edeceği şeklinde yanıt verdi. Peki yükseliş nereye kadar sürecek? Bu sorunun
yanıtı bugün yüzde 60 olan ev sahibi olma oranının yüzde 90'lara ulaşmasına
kadar.
Tabi konut fiyatlarındaki yükseliş trendinin eğiliminde bankaların konut kredilerine
uyguladıkları faiz oranlarının düşmesi ve vadelerin uzaması önemli bir etken.
Uzmanlara göre başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde lüks konuta olan talep
doyum noktasına ulaştı. Hatta yapımı devam eden projeler bititğinde pazarın
bu diliminde arz fazlası bile olabilir.
Orta tabakaya iyi haber
Bundan sonra orta ve alt gelir grubuna hitap eden projeler yapacak inşaat şirketleri
çok karlı çıkacak. Çünkü başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde TOKİ'nin
portföyündeki arsaları gelir paylaşım yöntemiyle lüks konutlara tahsis etmesi,
orta ve alt gelir grubuna yönelik projelerinin "dostlar alışverişte görsün"
düzeyinde kalması, lüks konutlara oranla inşaat şirketlerine metrekare bazında
düşük fiyattan da olsa 10 binlerce konut satabilecekleri bir pazar yarattı.
Emlak uzmanları inşaat şirketlerinin önümüzdeki bir kaç yıl boyunda bu alana
yoğunlaşacağını söylüyor.
Krediler daha da cazipleşecek
Emlak uzmanlarına göre, konut edinmek için mortgage sisteminin gelmesine paralel
olarak faiz oranlarının düşmesi ve vadelerin uzaması ev sahibi olmayı cazipleştirecek.
Çünkü bu iki etken beraberinde kredilerin aylık ödemeleri düşürecek. Diğer taraftan
artan talep ile birlikte konut fiyatlarının yükselecek olması beraberinde 2004
ve 2005'te konut alanları karlı çıkartacak.
Yükseliş hep sürecek
Uzun vadede konut fiyatlarının yönü yukarı. Emlak uzmanları bunu şu dört nedene
bağlıyor: kişi başına düşen gelirdeki ve nüfus oranındaki artış, kentleşme oranındaki
yükselme ile ortalama insan ömrünün uzaması. Bu dört etken Türkiye'de uzun vadede
konut fiyatlarının yükseleceğinin en önemli göstergeleri olarak kabul ediliyor.
Diğer taraftan kimi zaman kısa vadede zaman zaman konut fiyatları düşebilir.
bu kısa vadeli düşüşleri ev sahibi olmak isteyenlerin fırsat olarak değerlendirmesi
gerekiyor.
Murat Goldştayn (Re/MAX)
Son dönemde konuta olan talepte uygun banka kredilerinin önemli bir fonksiyonu
var. Vadelerin uzaması ve kredi faiz oranlarının düşmesi beraberinde insanların
ödeyebileceği rakamlara dönüşünce ev sahibi olmak ön plana çıktı. Uzun dönemde
mortgage sisteminin gelmesiyle birlikte ev sahibi olmayı hayal bile edemeyen
kesimler ev sahibi olacak. Son iki yıldaki yükselme gayet normal. Çünkü ondan
önceki 4 sene boyunca fiyatlar yerinde saymıştı. Bundan sonra yükseliş belki
sert olmaz ama istikrarlı bir şekilde devam edecek.
Başak Soner (TURYAP)
Mortgage beklentisiyle fiyatlar aşırı yükseldi. Hükümetin bu konudaki adımları
da hareketi tetikledi. Son dönemde lüks konuta olan talepte düşüş gözleniyor.
Sadece residence taleplerinde bir artış var. Öteyandan KİPTAŞ'ın ve TOKİ'nin
kampanyalarına olan talep, inşaat firmalarını orta ve alt gelir grubuna yönelik
konutlar inşa etmeye ikna etti. Çünkü orta ve alt gelir grubuna hitap eden konutlara
inanılmaz boyutta talep söz konusu. Toplumun bu kesimlerinin ev sahibi olabilmesi
için devletin vakit geçirmeden altyapılı arsa üretimine hız vermesi gerekiyor.
Faiz oranları yüzde 1'in altına düşerse ve vade uzarsa tahmin ediyorum. Konuta
olan talep artacak.
Hilmi Işıkören (Realty World)
Özellikle büyük kentlerdeki konut fiyatlarındaki yükseliş önümüzdeki 2-3 yıl
boyunca devam edecek. Eğer uygun fiyattan ev bulduysanız hiç fırsatı kaçırmayın.
Yarın ev almak daha pahalıya mal olabilir. Mortgage öncelikle kaliteli konutların
fiyatını etkileyecek. şu an niteliksiz olan konutların nitelikli hale getirilmesi
uzun vadede fiyatları daha da yükseltecek. Önemli olan alınacak evin fiyatının
uygun olup olmadığı. Bu konuda ev almak isteyenlerin profesyonel yardım alması
şart.
Sinan Şerifoğlu (Century 21)
Konut fiyatlarının yükseliş seyri, kredi faiz oranlarına bağlı. Bu oranlar düştükçe
fiyatlardaki yükseliş sürecek. Öyle tahmin ediyorum asıl yükseliş ilerde. 2006'nın
ilk 6 ayında kredi faiz oranlarının yüzde 1 civarına düşmesi bekleniliyor. Bu
beklenti gerçekleşince fiyatlar yükselir.Ama asıl patlama aylık kredi faiz oranlarının
yüzde 0.5 civarına düşmesinde. Konut satın almak için mortgage sisteminin gelmesini
beklemeyenlerin karlı çıkacağını tahmin ediyorum. Ayrıca son dönemde ofislerimize
gelen kiralık konut taleplerine tam bir patlama yaşanıyor.
Güniz Çelen (Değerleme Uzmanları Derneği)
2002 krizi sonrasında konut fiyatları dolar bazında yüzde 40-80 değer kaybetti.
Bu da eski fiyatların yerine gelmesi için birbuçuk ila beş misli artması gerektiğini
ifade ediyor. Talebin neredeyse sıfıra indiği kriz döneminde biriken talebin
ve kredi temini imkanı dolayısıyla 2000 öncesi talep seviyesinin çok üstüne
çıkıldı. Kriz döneminde yeni arz yatırımına girilmediği da hesaba katılırsa
fiyatların katlanarak yükselmeye devam edeceği kuşkusuz. Hele kredi maliyetleri
yeni düzenlemelerle düşerse talep daha da artacak. Geçmiş bir yıldır hazırlıkları
sürmekte olan yeni konut projelerinin talebi karşılama oranı bu hızlı fiyat
artışını dizginleyecek unsur olabilir ama bizim hesabımızla arsa arzındaki sıkıntı
dolayısıyla arzın pazara girme hızının talebi karşılayacak seviyede olma olasılığı
düşük.
Hakan Kodal (Yapı Kredi Koray)
Fiyat artışında 2000 yılını baz alırsak reel olarak artışın o kadar da yüksek
olmadığını görüyoruz. Ama 2003 Nisan'ına oranla ciddi bir artış var. Ama bundan
sonra bu kadar sert çıkış olmaz. Önümüzdeki 5 senenin terndi yukarıya doğru.
Konut almak isteyenlerin bundan sonra konut alacakları proje ve bölge konusunda
seçici olması gerekiyor. Yüksek prim yapmış bölgelerlerden daha çok az prim
yapmış bölgelere yönelmek daha karlı olur. Konut satın alırken tekrar satmak
istediğinizde veya kiralamak istediğinizdeki likiditesi de önemlidir. Konut
satın alırken, satmak istediğinizde veya kiralamak istediğinizde bunun hızlı
olması da önemli.
İsmet Yıldırım (KİPTAŞ)
Lüks konutların daha fazla yükseleceğini zannetmiyorum. Çok fazla talep gördü.
Doyuma ulaştı. Bu konutlarda fiyatlar bundan sonra daha yüksek fiyatla pik yapmaz.
Orta ve alt gelir grubuna yönelik konutlara olan talep artarak devam eder. 1993-1994'tede
böyle olmuştu. O zamanlar da lüks konuta talep fazla olmuştu. Ama daha sonra
bu talep azaldı. İnşaat firmalarının stratejilerini buna göre belirlemesi gerekiyor.
Yani orta ve alt gelir grubuna hitap eden konutların üretimine ağırlık vermesi
lazım. Alıcıların proje bazında seçici olması gerekiyor. Türkiye'deki konut
fiyatlarındaki uzun vadeli yükseliş devam edecek.
Feyzullah Yetgin (Emlak GYO)
Ekonomideki diğer şartlar sabit kalmak şartıyla konut fiyatlarındaki yükselişin
önümüzdeki 5 yıl boyunca devam edeceğini tahmin ediyorum. Özellikle mortgage
yasasının çıkmasanın ardından talep daha da artacak. Üretilen konut sayısı ihtiyacı
karşılamayacak. Çünkü konut üretimi zor ve zaman isteyen bir süreçtir. En ideal
şartlarda bile bugünkü ihtiyaç duyulan konutları sağlayabilmek için 1.5-2 yıla
ihtiyaç var. Bu zaman farkı talebi artıracak.
Nahit Öztürkcan (5M Yapı)
İnsanlar son 2 yıldır önünü görebildikleri için konut alıyor. Bunda bankaların
kredi oranlarının düşmesi de önemli paya sahip. Talepte patlama oldu. Bu da
beraberinde piyasada talebin karşılamamasını getirdi. Hala arz, talebi karşılayamıyor.
Orta vadede de karşılayacak gibi görünmüyor. Dolayısıyla fiyatların yönü yukarı.
Ayrıca belediyelerin de arsa üretme konusunda elleri kolları bağlı. Başta İstanbul
olmak üzere büyükşehirlerde arsa üretilmediği sürece sıkıntı devam edecek. Ancak
orta vadede bankalar bitmemiş konutlara kredi verirse ve büyük toplu konut projeleri
gerçekleştirirse fiyatlar düşer.
Ali Taylan (Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu)
Emlak sektörü daha iyiye gidecek. Ülke için bu gerekli. Çünkü bine yakın sektör
bu işten ekmek yiyor. Ama konut alanların biraz daha bilinçli olması gerekiyor.
Konut alırken son derece dikkatli olunulmalı. Bu konuda gayrimenkul alırken
emlak müşavirlerinden yardım alınmalı. Ayrıca Türkiye'de konut açığı yok. Nitelikli
konut açığı var. Bu konuda gerekli çalışmalar yapılmalı.
Sabri Ateş (İstanbul Emlakçılar Odası)
Şu anki değerler normal değil. Piysadaki fiyatlar suni. Konut kredilerinin cazip
olması beraberinde talebi artırdı. Bu talebe karşı arzın olmaması fiyatları
yükseltti. Önümezdeki dönemde Türkiye'nin her tarafı şantiye olursa fiyatlar
düşer. İhtiyacı karşılayacak konutlar yapılmazsa fiyatlar yükselir. Bence ihtiyacı
karşılayacak kadar konut yapılmayacak. Bu da beraberinde fiyatları yükseltecek.
Dolayısıyla fiyatlardaki yükselişin devam edeceğini tahmin ediyorum. Arz artırılmalı.
Özellikle de arsa arzına hız verilip, alt ve orta gelir grubundaki vatandaşların
ev sahibi olabileceği projeler hayata geçirilmeli.
milliyet