Mortgage fırsatçıları
Yeni projelerde fiyatlar "uçtu." Faiz sıfıra inse bile orta direğin
ev sahibi olması hala rüya...
Düşen faizler ve mortgage beklentisi gayrimenkul fırsatçılarına gün doğurdu. Son bir yılda bina yapım maliyetleri sadece yüzde 8 artarken, konut fiyatlarındaki artış yüzde 100'ü geçti. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı'nın verilerine göre Türkiye'de en lüks betonarme binanın metrekare birim fiyatı 493 milyon liranın üzerine çıkmıyor. Yani bir müteahhit 100 metrekarelik inşaat için en fazla 49.3 milyar liralık harcama yapıyor. Ancak yapılan konutların satışına gelindiğinde fiyatlar birden bire fırlıyor. Henüz maket aşamasında satışa çıkan sitelerde bir daire metrekare başına 3 bin 500 YTL'ye varan fiyatlarla satışa çıkıyor. Böylece 100 metrekarelik bir daire almak isteyen tüketicinin faturası 350 milyar liraya yükseliyor. Aradaki büyük kar arsa sahipleri ve inşaat şirketlerinin cebine kalıyor.
Talebi fırsat bildiler
Bayındırlık Bakanlığı'nın açıkladığı maliyet rakamlarına karşın tüketici konutlara inanılmaz fiyatlar ödüyor. Örneğin Fulya'da inşaatı süren Terrace Fulya Konutaları'nda bir dairelerin metrekare fiyatı 3 bin 600- 5 bin 100 YTL'ye kadar yükseliyor. Bu rakama göre 58 metrekarelik bir dairenini vitrin fiyati en ucuz 2 milyon YTL'yi buluyor. Orta gelir grubuna satılacağı söylenen ve ideal fiyatlı denilen Evidea projesindeki fiyatlar bile dudak uçuklatıyor. 70-204 metrekarelik daireler 140-364 bin YTL'lik etiketle satışa konuyor. Bu fiyat üzerinden tüketici Evidea'nın her metrekaresi için 1.800-2.000 YTL arasında bir ödüyor. Aynı şekilde Ağaoğlu İnşaat'ın Toplu Konut İdaresi'yle birlikte ürettiği Ağaoğlu My World Projesi'nde ise dairelerin metrekare fiyatları 2.700 YTL'ye ulaşıyor. 233 metrekarelik bir dairenini fiyatı 504 bin YTL'ye ulaşıyor.
İnşaat maliyetlerindeki düşük artışa karşın emlak fiyatlarına gelen yüksek zamların sebebi her geçen gün artan talep. Bu yıl başında yüzde 2.1 seviyesinde olan konut faizlerinin son olarak yüzde 1.05'e kadar inmesi kredi maliyetlerinde önemli bir gerileme yaratırken tüketicinin iştahını kabarttı. Konut almak için bankalardan para çeken tüketci sayısı günlük 400'ü bulurken, yılbaşından bu yana kullanılan kredi miktarı 8 katrilyonu buldu. Öte yandan önümüzdeki günlerde Meclis'e gelecek mortgage yasası da fiyatlardaki artışı tetikleyen bir başka etken.
800 bin konut açığı fiyatları şişiyor
Talepteki bu canlanmaya karşın arz tarafındaki eksiklik emlak fiyatlarına yapılan zamlara tuz biber ekiyor. Türkiye'de mevcut konut açığı 800 bine yaklaşırken (Rakamın yarısından biraz fazlası İstanbul'da), bunun üzerine her yıl yaklaşık 100 bin yeni ev ihtiyacı ekleniyor. Potansiyel talep 2005'te inşaat sektöründe bir patlama yaratırken, DİE'nin verilerine göre Eylül sonuna kadar yapımına başlanan dairelerin sayısı 2004 sonuna göreyüzde 57 artışla 204 bine ulaştı. Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) ülke çapında inşaatına start verdiği 250 bin daireye özel sektörün üretimi de eklendiğinde 2006 sonuna kadar sektörde 400 bine yakın konut üretilmesi planlıyor.
Faiz düştü ama tüketici değil evi satan kazandı
Konut kredisi faizleri yılbaşından bu yana hızla düşerken, artan emlak fiyatları nedeniyle asıl kazançlının alıcı değil, satıcı olduğunu ortaya çıktı. Örneğin yılbaşında 100 milyar lira olan dairenini fiyatı bugün kabaca 200 milyara ulaştı. Artış oranı yüzde 100'ü buldu. Buna karşın konut kredisi faizleri de nominal bazda yarı yarıya indi ve yüzde 2.1'den yüzde 1.05'e geriledi. Ancak faiz tüketicinin faturasını faiz düşüşüyle azalacak yerde arttı.
Yılbaşında 100 milyar liralık evi 15 yıl vadeli yüzde 2.1 faizle alan tüketcinin aylık taksidi 2 milyar 249 milyon liraya geliyordu. 180 ay boyunca taksit yatıran tüketici toplam 404 milyar lira ödüyordu. Buna karşın aynı tüketici benzer bir daireyi şimdi 200 milyar liraya alabiliyor. Bunun için bankadan yüzde 1.05 faizle 15 yıllık kredi çektiğinde aylık taksit tutarı 2 milyar 560 milyon liraya ulaşıyor. Yani tüketici ayda 180 milyon lira fazla ödeme yapıyor. 15 yıl sonunda ödeyeceği toplam tutar ise 461 milyar liraya ulaşıyor. Yani faizler yarı yarıya düşerken tüketici artan emlak fiyatları için fazladan 57 milyar lira ödüyor.
Mortgage Hattı
Vatan yarından itibaren özel mortgage sayfalarıyla kira öder gibi ev alma sisteminin tüm yönleriyle masaya yatırıyor. Ev sahibi olmayı planlayan tüketicilerin sorularını bekliyoruz. Siz sorun, uzmanlar yanıtlasın.
vatan