İstanbul'da yıldızı parlayacak 6 bölge

EMLAKTA YENİ ROTALAR - 1 / YAVUZ KARAMAN

2013 yılına Mütekabiliyet, kentsel dönüşüm ve 2B yasalarıyla hızlı bir giriş yapan gayrimenkul sektöründe özellikle İstanbul bu hareketlilikten nasibini alıyor. Şehrin her yerinde yeni konut ve ofis projeleri yükselirken, bir yandan yapılan altyapı ve ulaşım projeleriyle de farklı bölgeler ön plana çıkıyor.

İnşaat sektörünün gelişimindeki en önemli etken olarak kentsel dönüşümü gösteren TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, önümüzdeki sene bu kanun ile başlayacak projelerin sektörü yine ayakta tutacağını ifade etti.

Dönüşüm projelerinin özellikle şehir merkezindeki hareketliliği tetiklediğini belirten Maya, merkezden uzaklaştıkça gelişim bölgelerini harekete geçiren etkenin ulaşım ve altyapı çalışmaları olduğunu söyledi.

3. köprü ve havalimanı etkisi

Maya, "Özellikle Kuzey Marmara Otoyolu, 3. Köprü projesi, 3. Havaalanı projeleri etkileşim bölgelerinde arsa fiyatlarında önemli artışlara neden olan projeler oldu" dedi.

İstanbul geneli için 2013 yılı başından itibaren lansmanı yapılan yeni projelerin bulunduğu bölgelere bakacak olursak bu bölgelerin Güneşli, Kartal, Seyrantepe, Kağıthane, Sancaktepe, Eyüp, Bayrampaşa ve Kadıköy olduğunu ifade eden Maya, "İstanbul içindeki gelişme bölgeleri ve trendlere baktığımızda ise 2013 başından itibaren lasmanı yapılan konut ve karma kullanım projelerinin bulundukları konum itibariyle benzer bir seyir izlediğini söyleyebiliriz" diye konuştu.

İstanbul'u bölge bölge inceleyen Makbule Yönel Maya, uzun vadede ön plana çıkacak semtleri değerlendirdi.

KAĞITHANE - AYAZAĞA - SEYRANTEPE

Konut ve ofislerin yeni merkezi

Kağıthane, Ayazağa ve Seyrantepe aksının da gelişim potansiyeli taşıdığını anlatan Maya, "Bu bölgenin merkez olmasını sağlayacak en önemli noktalardan biri hem ofis hem de konut projelerinin eşgüdümlü olarak başlamış olması ve bunun organize şekilde yapılmasıdır" dedi.

Kültür ve Performans Merkezi'nin de bölgeyi sosyal donatı alanları itibarı ile de yakın zamanda geliştireceğine dikkati çeken Maya, "Bugün Cendere Caddesi'nde dolaştığınızda gördüğünüz atmosfer tam bir şantiye şehir havası ki bir de buna Kağıthane Belediyesi'nin Cendere Vadisi projesi eklendiğinde merkez durumu daha da perçinleşecek" diye ifade etti.

Maya, "Bölge, bağlantı yollarına yakın konumu ve kent merkezi içinde yer alması nedeniyle son dönemde gayrimenkul geliştiricilerin dikkatini çeken bir bölge haline geldi. En önemli gelişmelerden biri de planlanan metro güzergahı" dedi.

ZEYTİNBURNU - TOPKAPI

Fabrikalar konuta dönüşüyor

Avrupa yakasında önemli potansiyele sahip bir diğer bölge ise Zeytinburnu-Topkapı... Zeytinburnu'nda deprem riskli yapıların fazla bulunduğu bölgelerden biri ve kentsel dönüşüm projeleri olarak bazı girişimlerin sonuçlanmaya başladığı bir bölge olduğunu anlatan Makbule Yönel Maya, şu ifadeleri kullandı:

"Eski fabrika alanlarının konut projeleri olarak değerlendirilmeye başladığı ve başlamak üzere olduğu görülüyor. Sahilden E-5 aksına doğru çıkıldıkça ve E-5'in kuzey tarafında önemli sanayi alanları ve büyük araziler mevcut. Bu alanların imar durumu değişiklikleri dikkate alındığında, hem merkezi durumları hem de parsel ve mülkiyet yapıları nedeni ile bu alanlar da karma kullanımlı projeler ile değerlendirilecek bir bölge olarak karşımıza çıkıyor."

Maya, uzun süre gelişime kapalı kalan Zeytinburnu ve E-5 aksının 2013'te ticari ve turizm yatırımlarına ev sahipliği yaptığını belirterek, "Bu gelişmeler ve el değiştiren arsalar önümüzdeki yıllarda bu bölgede atıl durumdaki arsalar üzerinde önemli projeler geliştirileceğine işaret ediyor" dedi.

KARTAL

Sahil ve manzara avantajı var

Kartal'da yapılmakta olan projelere, son yapılan ihalelerde ödenen arsa değerlerine bakıldığında bölgenin merkez olma yolunda hızlı şekilde ilerlediğini belirten Makbule Yönel Maya, "Kartal'ın en önemli avantajı planlanan üst ölçekli yatırımların tamamlanmış olması" dedi.

Adalet Sarayı projesi ve metro ile bölgenin çekim noktası haline geldiğini belirten Maya, "Projeler sadece konut ya da ofis gibi tek fonksiyon halinde olmayıp hem yaşama hem de çalışma alanı olarak gece-gündüz nüfusunun dengeli olabileceği bir yerleşim alanı olma potansiyeline sahip" diye konuştu.

Kartal'ın eski sanayi alanlarından oluşan önemli bir kısmı için de mülkiyet yapısının temiz ve büyük parsellerden oluşuyor olmasının geliştirilmeye müsait bir ortam sağladığını belirten Maya, "İlçenin denize kıyısı olması ve manzarası avantaj oluyor" dedi.

KAYABAŞI

3. HAVALİMANI İLE POPÜLER OLACAK

Yerleşim alanı olarak gelişecek bölgelerden biri Avrupa yakasında Kayabaşı olacak. Bölgede inşaat yatırımlarının ve konut gelişiminin başladığını ifade eden Makbule Yönel Maya, "Bu bölgede Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Avrupa yakasında planladığı Yenişehir projesi Kemerburgaz-Kayabaşı-Başakşehir bölgesini içine alacak şekilde planlandı" dedi.

Bu bölge içinde yaklaşık 1.5 milyon kişinin yaşamasının amaçlandığını vurgulayan Maya, "Planlanan bu Yenişehir projesinde çekirdeğin Kayabaşı olacağı öngörülüyor. Bu gelişimi destekleyecek en önemli üst ölçekli yatırım hiç kuşkusuz 3. Havaalanı projesi. Belirlenen bu yeni yaşam alanının 3. Havaalanını da kapsayacağı yine Bakanlık tarafından belirtiliyor" diye konuştu.

'Fiyatlar uygun olacak'

Bakırköy-Kirazlı-Başakşehir-Atatürk Olimpiyat Stadyumu metrosunun açılmasıyla birlikte bölgenin ulaşılabilirlik düzeyinde artış olacağına dikkati çeken Maya, şunları söyledi: "Konut fiyatları oldukça yüksek olduğu İstanbul için, Kayabaşı uygun fiyat koşulları nedeniyle cazip hale gelecek. Bölgenin beklenen gelişmelerle birlikte, yatırımcısını karlı duruma geçireceği öngörülüyor."

SANCAKTEPE

3. Köprü ve metro projeleri çekiyor

Avrupa yakası dışında Anadolu yakasında da bazı semtler gelişim potansiyeli taşıyor. Bölgelerin yine üst ölçekli ulaşım ve altyapı projeleriyle bağlantılı olarak gelişeceğini söyleyen Makbule Yönel Maya, "Özellikle planlanan 3. Köprü bağlantı yolları ve otoyol çıkış noktaları, metro ve toplu ulaşım bağlantılarına paralel olarak öne çıkacak yerleşim alanları olacak" dedi.

Maya, özellikle Sancaktepe'nin 3. Köprü bağlantı yolu ve planlanan hastane projesi ile bu gelişime aday olabilecek bölgelerden biri olduğunu dile getirdi. Sancaktepe'nin yanından Şile ve TEM Otoyolu'nun geçtiğini belirten Maya, ilçenin, 3. Köprü ile bağlantılı olacak Kuzey Marmara Otoyolu güzergahında kaldığını söyledi.

'Metro katkı sağlayacak'

Sancaktepe'nin son yıllarda gerek ulaşım gerek Çekmeköy-Ümraniye ilçelerine yakınlığı dolayısıyla İstanbul'un çeperlerindeki gelişme odaklarından biri haline geldiğini anlatan Maya, "Büyük ve markalı konut projelerinin bulunduğu Çekmeköy ve Ümraniye ilçelerinin popüleritesinin artması ile birlikte arsa fiyatları arttı. Bu da arzın yakın merkezlere kaymasına neden oldu ve Sancaktepe ilçesinin gelişimine katkı sağladı" diye belirtti.

Sancaktepe metro istasyonunun ise 2015'te tamamlanacak olmasının ardından önümüzdeki yıllarda konut sektöründeki arz-talepte ve konut fiyatlarında artış olabileceğini söyleyen Maya, şunları dile getirdi:

3. köprü güzergahında

"Tüm bunların yanında, 3. Köprü'nün bağlantı yolunun Anadolu yakasındaki üçüncü çıkış noktası, Sultanbeyli'ye bağlı Mevlana Mahallesi'nin yakınlarında, son çıkış noktası ise Alemdağ ile Çekmeköy arasında Şile Otoyolu'nda planlanıyor. Bu açıdan bakıldığında Sancaktepe, Kuzey Marmara Otoyolu'nun Anadolu yakasındaki iki çıkış noktası arasında konumlanıyor. Bu durumun, Sancaktepe bölgesinde konut ve arsa fiyatlarını arttıracağı düşünülüyor."

HALİÇ - PİYALEPAŞA

Otel ve ofis projelerinin gözdesi

İstanbul'da ön plana çıkan bir diğer bölge ise Haliç ve çevresi oluyor. Haliç bölgesinde görülen kültür odaklı kentsel gelişimin bölgedeki fiziksel yapılaşmayı da beraberinde getirdiğini söyleyen Makbule Yönel Maya, "Sütlüce-Hacıhüsrev-Piyalepaşa-Kasımpaşa-Dolapdere gibi semtlerde görülen niteliksiz gecekondu tipi yapılaşmalar son dönemde kentsel dönüşüm çalışmaları ile yerini nitelikli konut, ofis ve turizm yapılaşmalarına bırakmaya başladı" dedi.

İstanbul İl Çevre Düzeni planından gelen bölgenin kültür odaklı gelişim kararlarının önemli etkisinin bulunduğunu ifade eden Maya, "Bölgedeki kültür yapıları beraberinde bu yapıları destekleyecek ofis ve otel yatırımlarını çeken bir rol oynuyor" diye konuştu. Maya, bölgenin yenileşen dokusu ile burada yaşayan sosyal ve ekonomik çevrenin de değişim sürecine gireceğini vurguladı.

Maya, Haliç Yat limanı ihalesi ve Piyalepaşa aksındaki turizm ve kongre odaklı gelişimle birlikte yükselen projelerin yakın zamanda bölgede büyük ölçekli projelerin hayata geçmesini hızlandıracağını da ekledi.

'Kentsel Dönüşüm Bölgeleri gelişecek'

Önümüzdeki dönemde kent içinde öne çıkacak bölgeleri belirlerken en önemli etkileşim yaratacak unsurun hiç kuşkusuz Kentsel Dönüşüm Projeleri olacağını belirten Makbule Yönel Maya, "Halihazırda bazı bölgelerde başlamış ve başlamakta olan bu gelişim hangi bölgenin süreç olarak daha önde olacağına bağlı olarak değişebilir. Özellikle İstanbul'un merkezi noktalarında gizli kalmış bölgelerde, önce neresi gerekli adımları tamamlayarak dönüşüme başlarsa gelişim o tarafa doğru kayabilir" dedi.

Maya, öne çıkacak bölgeler dendiğinde genelde hep yeni yapılaşmaya açılan ve yeni projelerin ivme kazandığı bölgeler akla gelse de kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçeceği ve merkezi akslarda yer alan proje alanlarının da bu bölgeler arasına gireceğini ifade etti.

Riskli alanlar sırada

Şu ana kadar Resmi Gazete'de riskli alan olarak ilan edilen bölgelerin, Esenler, Beyoğlu, Gaziosmanpaşa, Zeytinburnu, Sultangazi, Sarıyer, Küçükçekmece, Güngören, Kadıköy, Bayrampaşa, Bağcılar, Beşiktaş, Pendik olduğuna dikkati çeken Maya, şunları söyledi:

"Bu bölgeler içinde mevcut arsa değerlerinin oldukça yüksek olduğu yerler ile birlikte arsa değerlerinin görece daha düşük olduğu bölgeler de bulunuyor. Bu kanun kapsamında eş zamanlı ilan edilen bölgelerde kim daha önce hareket ederse ve ortak zeminde daha önce buluşarak proje konsepti, sosyal teknik donatı alanları anlamında fark yaratan proje yaratırsa gelişim o yönde ilerleyecek."

Maya, "Diğer taraftan kamu tarafından 'riskli alan' ilan edilmeden sivil girişimler ile özellikle kent merkezindeki bazı alanlarda bu şekilde bazı yapı adaları ve sitelerin dönüşümlerini de yakın zaman içinde görmeye başlayabileceğiz" dedi.