Konutta alarm! Yatırımını konuta yapan dikkat!

Konutta banker faciası olabilir!

Konut faizlerinin düşmesiyle birlikte herkesin bankadan kredi alarak konut almaya koşması 'İlerde bir facia yaşanır mı?' sorusunu getirdi. Soruyu ise Emlakçılar Kralı cevapladı.

MORTGAGE sistemi, konut kredileri ve yükselen fiyatlar, ?başını sokabileceği bir ev? arayışında olan ya da ?yatırımını konuta yapan? milyonlarca insanın kafasını karıştırdı. Kimi, kredi faizlerinin yüzde 1'ler seviyesine inmesiyle elini çabuk tutup borçla da olsa evini aldı, kimi son pazarlığını yaptığı daireyi bile almaktan vazgeçti. Konut pazarında kafalar iyice karıştı. Biz de gelişmeleri geçmişte ?Hakan Kıral' mahreciyle gazetecilik yapan, daha sonra ?Emlakçılar Kralı' olarak nam salan, Dünya Emlak Federasyonu'nun da Başkan Yardımcısı olan Salim Taşçı'ya sorduk.

Vatandaşları ?ayaklarını yorganlarına göre uzatmaları' uyarısında bulunan Taşçı, kredi anlaşmalarının da mutlaka bilen birisine danışılarak yapılması gerektiğini vurguluyor. Emlak piyasasında son dönemde yaşanan hareketlilikle fiyatların yüzde 100 şiştiğini dile getiren Taşçı'nın uyarıları bir hayli dikkat çekici.

Fiyatlar çok şişti

Son dönemde emlak sektörüyle ilgili gelişmeler sürekli gündemde. Özellikle ?konut kredileri' ve ?Mortgage' sistemi çok tartışılıyor. Uzman gözüyle mevcut tabloyu nasıl görüyorsunuz?

Türkiye'de kredi faizleri yüksek. Geçen yıl yüzde 2-2.5 iken yüzde 1'e kadar düştü. Ancak bu birşey ifade etmiyor. Vatandaş işe 4-0 yenik başlıyor; çünkü fiyatlar yüzde 100 çıktı. 50 milyar liralık malı 100 milyara alıyorlar. Şu an verilen banka kredileri, ?konut kredisi' değil, ?tüketici kredisi'dir. Mortgage sistemi gelirse, konut kredisi olacaktır.

Krediler konusunda bankacılar hazırlıksız yakalandı, birden talep arttı. Emlakçılar hazırlıksız yakalandı, işleri birden açıldı ?ne oluyoruz' dediler. Müteahhit hazırlıksız yakalandı, elinde stok yoktu. Tüketici de ?kredi düştü' diye seçici davranmayı bıraktı, sanki kaçıyormuş gibi saldırdı. Bir altyapı oluşturulmadan krediler verildi, bu da fiyatları yükseltti. Şimdi fiyatlar yüzde 100 şişti, balon oldu. Bazı vilayetlerde bunun da üzerine çıktı.

Krediler düşmeli

Mortgage sisteminin yansıması nasıl olur?

Mortgage, tek haneli enflasyonda yaşar. Kredi faizlerinin düşmesi lazım. Mortgage'in ilk uygulanmaya başlandığı ABD'de, 1980 yılında reel faizler 2 iken, 1 puan arttı ve finans kuruluşları zora girdi. Bu sebeple istikrar önemli, Türkiye'de Mortgage tek haneli enflasyonda yaşar. Aksi halde yaşama şansı yoktur.

Mortgage'in yaşayabilmesi için banka faizlerinin de mutlaka 0.50-0.56 aralığına düşmesi lazım. Hazırlanan yasa tasarısında benim gördüğüm eksikliklerden biri, ikinci elde yüzde 15 stopaj getirmesi. Bu sistemin işlediği yerlerde stopaj bu kadar ağır değildir; 5-6 oranındadır. İngiltere'de kendin oturacaksan yıllık yüzde 4.5'tir. Türkiye'de şu an 14. 44'le veriliyor; uçan daire sanki. İkinci el piyasanın hareket kazanabilmesi için Mortgage'de bu stopajın böyle çıkarılmaması lazım.

Burada müteahhide iş düşüyor; kâr oranını fazla koymasın. Emlakçıya iş düşüyor; müşteriyi iyi yönlendirsin. Bankalara, finans kuruluşlarına iş düşüyor; kredi faizlerini aşağı çeksin, uzun vadeli açsın ki herkes ev sahibi olsun.

?Konut faciası' yaşanabilir

Krediyle ev alacak vatandaş nasıl davranmalı?

Vatandaşın burada seçici olması lazım. Tavsiyem şu: Değişken faize girmesinler. Eğer enflasyon çıkarsa, değişken faizde tüketici zarar görür. Sabit faizle alsınlar, önlerini görsünler. Ayaklarını yorganlarına göre uzatsınlar. 1.5 milyar lira maaş alıyor, gitmiş bir çırpıda 125 milyar liralık ev almış ve aylık 1.5 milyara yakın para ödeyecekse altından kalkamaz. Eğer bu sistemin dışında, farklı bir sisteme girerlerse, 2 veya 3 yıl sonra banker faciası gibi ?konut ve araba kredisi' faciaları yaşanabilir. Zaten son 2-3 yıl içinde verilen kredilerin yüzde 10'u dönmemeye başladı, şimdiden sinyaller geliyor. Olayın sosyal boyutu var. Görüşülecek düzenlemeye göre, iki defa taksidi ödeyemeyen kişinin taşınmasına finans kuruluşu el koyuyor. Zaten 4-0 yenik başladın, evi yüzde 100 pahalıya aldın; banka satılığa çıkarttığı takdirde yarı fiyatına satmış olacak, çok büyük zarara gireceksiniz. Bu sebeple ?aman dikkat? diyorum.

Bankalar da kendisini güvenceye alırken, karşısındaki tüketiciyi de güvene alması lazım. İki defa temerrüde düşene ?Hadi, ben senin evini satıyorum' demek çok sert bir önlemdir. Yasada bunu kolaylaştırıcı maddeler olması lazım.

Bankadan kredi alan vatandaşın mutlaka bir hukuk müşavirine, avukata veya bir bilene sözleşmeyi okutması ve ondan sonra imzalaması lazım.

Önümüzdeki dönemde fiyatların düşüşü söz konusu olabilir mi, bu konudaki öneriniz nedir?

Mortgage geldiği zaman fiyatlar düşecek diye birşey yok. Düzenlemenin çıkışı zaten haziran-temmuz dönemini bulabilir. O zaman fiyatlar yükselebilir de. Çünkü birden bire yine akın olacaktır. Şu an emlak durgunluk dönemini yaşamaktadır. Alışveriş yüzde 50 oranında durdu ama fiyatlarda belirli bir düşüş yok, beklemeye girdiler. Dolayısıyla vatandaşın ister Mortgage geldikten sonra, isterse şimdi çok dikkatli davranması lazım. Bir elbise alırsın yanılabilirsin, herhangi küçük bir şey alıp yanılabilirsin; ama en aşağı 50 milyar liralık bir gayrımenkulde yanılmaman lazım. Ağır fatura ödememek için herkesin çok dikkatli olmak gerekli.

Burada belediyelere de iş düşüyor. Yeni arsalar üretip, imara açmaları lazım; fiyatlar o zaman düşer. Mesela şimdi satılık 50 bin tane konut varsa, 500 bin kişi kredi kullanmış. Talepten dolayı fiyatlar yükseldi. Normalde Türkiye'de 6 milyon konut açığı var. Mevcut konutların da yüzde 60'ı sağlıksız, yüzde 30'u kaçaktır. Arabesk bir yapılaşma oluştu. Ben 1984'te Ayvalık-Sarımsaklı'da belediye başkanlığı yaptığım dönemde hiç kimseye ruhsat vermedim. Tarihinde ilk defa kimseye ruhsat vermeyen belediye başkanıyım.

Konut fiyatlarının yükselmesinde emlakçıların payı var mı?

hayır, emlak müşavirlerinin artışta hiçbir günahı yoktur. Genelde ev sahipleri 100 milyarlık eve 110 ister, 120 ister. Emlakçıların yüzde 90'ı, değerinin üstündeki malı pazarlamaz.

Dünyada durum nasıl?

Gerek Avrupa'da gerek ABD'de sistem oturmuş. Bizde yeni başlıyor. Bireysel krediler ayak sesleriydi ancak fazla ses çıkardı. Şimdi adımı göreceğiz. O yüzden dikkatli olmak lazım.

Kiralar aşırı değil

Kiralar son dönemde hızla arttı. Hatta Başbakan da bundan duyduğu rahatsızlığını dile getirdi. Enflasyon düştüğü halde kiralar niye yükseldi?

Bu, hiçbir şekilde doğru değil. Mesela Çankaya'da Atakule'nin yanında 300 milyarlık bir evin getirisi aylık 700 ile 850 milyon arasıdır. 300 ile 400 milyar lira ödenmiş bir evin kirası 1-1.5 milyar arasıdır. Şimdi ekonomiyi artık herkes biliyor. Bu para bir ayda borsada ne getirir, repoda ne getirir, bono da ne getirir? Artık kârlı bir yatırım olmaktan çıkmıştır gayrimenkul. 150-250 milyar arası bir ev 650-750 milyon kira getiriyorsa, kiraların aşırılığını hiçbir şekilde kabul etmiyorum. 1994'ten önce ağzını dolduran dolar istiyordu. Eskiden evsahibi kiracısını seçiyordu, şimdi kiracılar evsahibini seçiyor.

Makyaj satın almayın

İnsanlar satın alacağı ya da kiralayacağı eve nasıl bakmalı?

Önce komşusuna bakacak; yan dairedeki, karşıdaki komşu kim? Belki belalılar oturuyordur, gelişi güzel insanlar kalıyordur; ama heyhat ki insanların yüzde 90'ı makyaj satın alıyor. Önce mutfağa bakarlar, boyasına, döşemesine, seramiğine şöyle bir göz atarlar. Çıkıp garajı var mı, yeşil alanı var mı hiç soran olmuyor. Eğer vatandaş evi satın alacaksa, projeyi getirtip bilen birine inceletecek. Türkiye deprem bölgesidir, evin sağlamlığına bakacak. Apartmanında işyeri istemiyorsa, tapu dairesine gidip ?mesken dışında suret-i katiyyede kullanılamaz? ibaresi var mı onu inceleyecek. Eğer bu ibare varsa, o binaya işyeri girmeyecektir. Çünkü bir binaya 2 işyeri girdiği zaman, o bina tamamen işyeri oluyor, bu sefer konut olarak kullananlar zorlanıyor.

İyi bir gayrimenkul, 3 unsuru biradada taşırsa dört dörtlüktür. Alacağın mülkü kendinden sonra çoluğuna çocuğuna miras bırakabiliyor musun? Kazancın oluyor mu? İstediğin zaman satabiliyor musun?

1.5 trilyon dolarlık sektör

Bu noktada emlakçıya da rol düşüyor. Ancak birçok insan ?acaba kazık yer miyim' diye binbir düşünceyle emlakçılara gidiyor...

İnsanlar doktora giderken ?kazık yer miyim' demiyor. Bu işi bilenler emlak müşavirleridir. O yüzden emlak müşavirleriyle çalışmakta yarar vardır. Her emlakçı arkadaşım da en az benim kadar dürüsttür. Buradan hükümet yetkililerine sesleniyorum; Türkiye'nin en büyük sektörlerinden olan inşaat sektörünün çarkını döndüren emlakçıların bir kanunu yoktur. Bu iş bir sekreter, telefon işi değildir. Türkiye'de genel olarak sadece 20 vilayette aylık 10-15 milyar Dolar'lık bir sirkülasyon söz konusu. Bu büyük bir rakam. Şu an dünyada 62 ülkede yıllık bazda 1.5 trilyon Dolarlık bir sektör gayrimenkul. Türkiye'de inşaat sektörü, lokomotiftir ve bin 110 kaleme hükmeden bir sektördür. Bu nedenle sektörün disipline edilebilmesi için kanun çıkarılması gerekir. Herkes emlakçı olmamalıdır. Bir emlakçının, tüccarlığı, finans bilgisi olmalı, gerektiğinde psikolog gibi davranabilmelidir. Benim anayasam ?DÇD?; ?Dürüstlük', ?Çalışmak', ?Disiplin'dir. Genç meslektaşlarıma da bunu öneririm.

Bu işi yaparken elbette başınıza ilginç olaylar da geliyordur. Nelerle karşılaşıyorsunuz?

Ben, ?Satılık Dünya? ve ?Bankayı Portakal Gibi Sattım? adlı kitaplarımda karşılaştığım birçok ilginç olayı anlattım. Mesela size ?güncü' kadınlardan bahsedeyim. Arıyor yaşlı bir teyze ?Yavrum, bir ilanınızı okudum; Çankaya-And Sokak'ta daireniz varmış. O daire, tam amcanızın istediği gibi. Gidip şunu bir görelim, arabanız var mı?? diye soruyor. Adresi veriyor, gidip aldırıyorum. Daha apartmana girmeden ?Aman, ben bunu aldım gitti? diyor. ?Teyzeciğim bir içini gör!? diyoruz, ?Yok yok, tam amcanızın istediği gibi? diyor. ?Peki, hadi evinize götürelim? diyoruz, ?Yok yavrum, hava güzel, ben şurada biraz dolaşıyım? diyor. Ben çevreciyim, gezecek olsa kızmayacağım. And Sokak'ın yanındaki Çoban Yıldızı Sokak'ta kadının günü var. Oraya taşıtıyor kendisini, akşam da oturduğu yerdeki bir başka emlakçıyı arayıp geri gidiyor. Katlanıyoruz bu tip şeylere.

tercüman