Mortgage kanunu karşısında daha önce konut kredisi kullananların durumu

KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ (MORTGAGE-TUTSAT) KANUNU KARŞISINDA DAHA ÖNCE KONUT KREDİSİ KULLANANLARIN DURUMU VE BSMV UYGULAMASI

Yazar: OsmanTURGUT (*)

E-Yaklaşım / Nisan 2007 / Sayı: 45

I- GİRİŞ

5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun[1], 6 Mart 2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanun ile ?kurumsal bir konut finansman sistemi oluşturulması ve sistemin başarılı olabilmesi açısından gerekli ön koşulların yerine getirilebilmesi amacıyla?? [2] 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu [3], 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu [4], 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun [5], 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu [6], 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu [7], 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu [8], 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu [9], 492 sayılı Harçlar Kanunu [10], 3065 sayılı Katma Değer Vergisi [11] Kanunu'nda değişiklikler yapılmaktadır.

Kanunda esas itibariyle, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nda ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu'nda yapılan değişiklikler ile sistemin temel düzenlemeleri yapılmaktadır. Bu yönüyle 5582 sayılı Kanunun asıl etkisi sermaye piyasalarının işleyişine yönelik olmaktadır.

Makalemiz yukarıda yer verilen kanunlarda yapılan değişikliklerden 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu'nda yapılan değişikliğin 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun (ilerleyen bölümlerde ?Kanun? tabiri kullanılacaktır) yürürlüğe girmesinden önce bankalardan (konut finansmanı kuruluşu) [12] konut kredisi kullanmış olan tüketicilere yansımaları ve bu tür kredi kullanmış olanların Kanunun geçici maddesi hükmü karşısında üç ay içerisinde (5 Haziran 2007 tarihine kadar) vermeleri gereken kararlarına yönelik olacaktır.

II- 4077 SAYILI TÜKETİCİNİN KORUNMASI HAKKINDA KANUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE DAHA ÖNCE KONUT KREDİSİ KULLANMIŞ OLAN TÜKETİCİLERE YANSIMASI

5582 sayılı Kanun'un 20. maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'na aşağıdaki geçici madde eklenmiştir:

?GEÇİCİ MADDE 11- Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanun'un 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabul edilir. Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halükârda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10. maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır.?.

4077 sayılı Kanun'un 10. maddesinin dördüncü fıkrası ise aşağıdaki şekildedir:

?Tüketici, kredi verene borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksit ödemesinde de bulunabilir. Her iki durumda da kredi veren, ödenen miktara göre gerekli faiz ve komisyon indirimini yapmakla yükümlüdür. Bakanlık [13] ödenen miktara göre gerekli faiz ve komisyon indiriminin ne oranda yapılacağının usul ve esaslarını belirler.?

Buna göre; geçici madde hükmü uyarınca, daha önceden konut kredisi kullanmış olan tüketiciler, Kanunun yayımı tarihi olan 6 Mart 2007 tarihinden itibaren üç ay içerisinde (5 Haziran 2007 tarihine kadar) konut kredisi kullanmış oldukları bankaya (konut finansmanı kuruluşu) başvuruda bulunarak, kullanmış oldukları konut kredisinin 5582 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler kapsamı dışında tutulmasını talep edebileceklerdir. Bu süre içerisinde hareketsiz kalmaları (herhangi bir başvuruda bulunmamaları) durumunda ise Kanun ile yapılan düzenlemelere tâbi olacaklardır.

Bunun yanı sıra, 5582 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile 4077 sayılı Kanuna, konut finansmanı kapsamında düzenlenen sözleşmelere ilişkin 10/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 10/B maddesinin 13 ve 14. fıkraları eklenmiştir. Eklenen fıkralara göre;

?Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında Bakanlık [14] tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.

Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.?

Özetle; 5582 sayılı Kanun öncesinde konut kredisi kullanmış olan tüketici; yeni düzenlemeye tâbi olsun veya olmasın her iki durumda da;

1- Toptan ödeme ve/veya erken ödeme indirimlerinden daha önce sahip olduğu şekliyle yararlanmaya devam edecektir,

2- Kanun ile 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a eklenen 10/B maddesinin 14. fıkrasında düzenlenen sabit faizli kredilerin erken ödenmesi durumundaki %2'ye varan oranda ?erken ödeme ücreti? ödemek durumunda kalmayacaktır.

Yapılan düzenleme ile Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan sözleşmelerde belirlenmiş olan ?hak?lar korunmuştur.

Tâbi olunması durumunda bankalar (konut finansmanı kuruluşları), Kanun'un 7 ve 8. maddelerindeki düzenlemeler ile sermaye piyasasına dahil edilen ?ipotekli sermaye piyasası araçları? yoluyla konut kredisi olarak kullandırmış oldukları kaynaklarını yeniden temin edebilme imkânına kavuşacaklardır. Bu ise, bankaların (konut finansman kuruluşlarının) lehine bir durum olup, kredi verilebilir kaynaklarını yeniden kazanmalarıyla bir başka gerçek ve/veya tüzel kişiye de kredi verebileceklerdir.

III- 6802 SAYILI GİDER VERGİLERİ KANUNU'NDA YAPILAN DEĞİŞİKLİK VE DAHA ÖNCE KONUT KREDİSİ KULLANMIŞ OLAN TÜKETİCİLERE YANSIMASI

Makalemizde ele alacağımız diğer konu ise, Kanun ile 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu'nda yapılan değişikliktir.

Kanun'un 30. maddesi ile 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu'nun ?İstisnalar? başlıklı 29. maddesinde değişiklik yapılmış olup, anılan 29. madde değişen şekli ile aşağıdaki şekildedir:

?İstisnalar:

Madde 29 - Aşağıda yazılı muameleler dolayısiyle alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır:

?

i) (Değişik : 06.03.2007-5582/30 md.) Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları (hayat sigortalarında ferdi kaza, hastalık sonucu maluliyet ve tehlikeli hastalıklar teminatlarının da ek teminat olarak verildiği sözleşmeler dahil) ve sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar,

?

u) (Değişik : 06.03.2007-5582/30 md.) Banka (konut finansmanı kuruluşu)lar, sigorta şirketleri, emeklilik şirketleri ve ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar,

?

y) İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar.?.

Maddeye eklenen (y) bendi ile ipotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının(banka) ve konut finansmanı fonlarının, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisinden (BSMV) istisna edilmiştir.

Bunun tüketiciye yansıması aşağıdaki tabloda görüldüğü gibi olacaktır:

TaksitTaksit Tutarı

(YTL)Taksit Ana Para

(YTL)Taksit Faiz

(YTL)KKDF

(YTL)BSMV

(YTL)Ana Para Bakiye

(YTL)Vade Tarihi

11,901.50 274.00 1,550.00 0.00 77.50 99,726.00 08.04.2007

21,901.50 278.46 1,545.75 0.00 77.29 99,447.54 08.05.2007

31,901.50 282.99 1,541.44 0.00 77.07 99,164.55 08.06.2007

41,901.50 287.60 1,537.05 0.00 76.85 98,876.95 08.07.2007

51,901.50 292.28 1,532.59 0.00 76.63 98,584.67 08.08.2007

***

1161,901.50 1,754.06 140.42 0.00 7.02 7,305.42 08.11.2016

1171,901.50 1,782.61 113.23 0.00 5.66 5,522.81 08.12.2016

1181,901.50 1,811.62 85.60 0.00 4.28 3,711.19 08.01.2017

1191,901.50 1,841.10 57.52 0.00 2.88 1,870.09 08.02.2017

1201,900.53 1,870.09 28.99 0.00 1.45 0.00 08.03.2017

TOPLAMLAR228,179.03100,000.00122,075.210.006,103.820.000.00

Kaynak: Vakıfbank, www.vakifbank.com.tr

Tabloda görülen hesaplamalara göre; %1,55 aylık faiz oranı ile 100.000,00 YTL tutarlı ve 120 ay (on yıl) vadeli kullanılan bir konut kredisinde toplam olarak 6.103,82 YTL tüketici lehine bir BSMV ödenmemesinden dolayı avantaj sağlanmış olmaktadır.

5582 sayılı Kanuna tâbi olma yönünde karar veren veya üç aylık süre içerisinde bankaya müracaat etmemesi nedeniyle tâbi olan, daha önce konut kredisi kullanmış olan tüketicilerin de kalan taksitleri üzerinde tahakkuk ettirilmiş bulunan BSMV istisnasından yararlanmalarının mümkün olacağı düşünülmektedir.

IV- DEĞERLENDİRME VE SONUÇ

Görüldüğü üzere, 5582 sayılı Kanuna tâbi olmayı kabul eden tüketici için 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında bir hak kaybı olmamakla birlikte, 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu'nda yapılan değişiklik ile 100.000,00 YTL'lik %1,55 üzerinden kredilendirilen bir konut finansmanında 6.103,82 YTL tutarında bir avantaj elde edilmiş olacaktır.

Bu noktada önemli bir hatırlatmada bulunmakta yarar var, şöyle ki; makalemizde konu sadece 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu kapsamında değerlendirilmiş olup, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişiklikler göz önüne alınarak, konunun alacakların tahsilatı ve konutun teminat olarak 2004 sayılı Kanun kapsamındaki durumu yönünden de değerlendirilmesinde tüketici açısından son derece önemli yararlar bulunmaktadır.

* Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir Uzman Yardımcısı, Gazi Ün. S.B.Enst. Muhasebe-Finansman BD Master Öğrencisi

[1] 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (Kabul Tarihi: 21 Şubat 2007; 6 Mart 2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir).

[2] Kanun Tasarısı Genel Gerekçe, http://www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem22/yil01/ss1159m.htm

[3] 30.07.1981 tarih ve 17416 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[4] 19.06.1932 tarih ve 2128 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[5] 08.03.1995 tarih ve 22221 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[6] 28.06.1985 tarih ve 18795 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[7] 17.03.1984 tarih ve 18344 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[8] 06.01.1961 tarih ve 10700 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[9] 23.07.1956 tarih ve 9362 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[10] 17.07.1964 tarih ve 11756 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[11] 02.11.1984 tarih ve 18563 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

[12] 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un 12 nci maddesi ile 2499 sayılı Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 38/A maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; ?Konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.?

[13] Sanayi ve Ticaret Bakanlığı (4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, md. 3)

[14] Sanayi ve Ticaret Bakanlığı (4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, md. 3)