Mortgage'da, tüketiciye iki iyi, bir kötü haber var

Mortgage Yasa Tasarısı'nda yüksek faizli krediyi, düşük faizli kredi ile değiştirme, proje konuta da mortgage kredisi alma olanağı getiriliyor. En tartışılan yanı ise faiz ödemesinin vergiden düşülememesi...

Mortgage Yasa Tasarısı'nda, krediler karşılığı alınan ipoteklerin 'hızla paraya çevrilebilmesi' ve 'kötü niyetli' tüketiciye ağır cezalar öngörülüyor. Tasarı, (Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Yasalarda Değişiklik yapılması Hakkında Yasa Tasarısı) TBMM'ye önceki gün sunuldu. 36 maddelik tasarının sunumunda, Türkiye'de tasarruf sahipleri ile konut kredisi kullanıcılarını eşleştirebilecek bir sistemi bulunmadığı, sistemin kurulmasıyla konut alıcılarının daha yaygın bir şekilde ve daha uygun koşullarda borçlanabilmesinin sağlanacağı ifade edildi.

Üç farklı faiz uygulaması olacak
Konut finansmanı kredilerinde (ve finansal kiralamada) faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için hem sabit hem değişken belirlenebilecek. Oran sabit olarak belirlenirse, her iki tarafın rızası olmadan değiştirilemeyecek.

Değişken, endekse bağlı
Oran 'değişken' belirlenirse, dönemsel geri ödeme tutarı, başlangıçta sözleşmede belirlenen azami dönemsel geri ödeme tutarını aşamayacak ve genel kabul görmüş bir endeks baz alınacak.

Hem indirim hem ceza

Tüketici, borcunun tamamını veya bir kısmını vadesinden önce ödeyebilecek. Her iki durumda da finansman kuruluşu, önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlü olacak.
Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilecek.
Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek

Haksız itiraz edene ağır ceza öngörülüyor
1- Krediyi alan, bir sonraki ay ödemelere başlayacak
Mortgage sistemi ile konut alacak kişi, önce konutu bulacak. Arkasından bankaya gidecek. Banka, konutu ekspertizle inceleyecek ve krediyi açacak. Kredi verilmesi halinde, sözleşme yapılacak. Konut kredi karşılığı ipotek edilirken, kredi, konutun satıcısına ödenecek. Tüketici de 30 yıl gibi vadeler beklenen uygulama kapsamında aldığı kredinin ödemelerini, bir sonraki aydan itibaren başlatacak.

2- İtiraz için yüzde 40 ödeme Haksıza yüzde 20 ceza
Borca itiraz ve icranın ertelenmesi talebinin incelenmesi için borçlunun, takip konusu alacağın yüzde 40'ını yatırması gerekecek. Bu oran yüzde 15'ti. Oranın artırılması kötü niyetli girişimlerin önünün kesilmesini amaçlıyor. Borca itiraz edenin haksız bulunması durumunda yüzde 20 ceza uygulanacak.

3- Teminat olarak çek ve senet alınamayacak
Banka asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemeyecek. Ödemeler çek, senet gibi kıymetli evraka bağlanamayacak. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahip olacak. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü. Ancak konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilecek.

4- Temerrüt uygulamasına geçileceği bildirilecek
Borçlu temerrüde (ödeme güçlüğüne) düşerse, banka borçluya beş iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirecek.
Banka, tüketici arka arkaya iki ödemede temerrüde düşerse, kalan borcun tümünün ödenmesini talep edebilecek.

5- Ayıplı maldan kredi veren banka da sorumlu olacak
Konutu yapan, satan kuruluşların yanı sıra banka da tüketiciye karşı, 'ayıplı mal'dan teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ile kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. Bankanın sorumluluğu, kredinin devri halinde dahi devam edecek.
Konut, taahhüt tarihinde teslim edilmezse müteselsil sorumluluk olacak.

6- Sözleşme, tüketici aleyhine değiştirilemeyecek
Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek.

7- Zararı aşan gelir tüketicinin olacak
Finansal kiralama ile konut alımında, finansman kuruluşu kalan borcun tamamını ödemesini isteyerek sözleşmeyi feshederse, konutu derhal satışa çıkaracak. Satışı geliri finansman kuruluşunun zararını karşılamazsa, kalandan tüketici sorumlu olacak. Satış geliri karşılarsa, fazla kalan kısım tüketiciye ödenecek.

8- Değerlemeleri lisanslı eksperler yapacak
Bankalar, alacak tahsilinde rehni paraya çevirebilecekler, isterlerse haciz yoluna da gidebilecekler. İcra dairesi, satış öncesi değerlemeyi yetki verilmiş kişi ve kurumlara yaptırabilecek. Bilirkişi incelemelerini, SPK'dan yetkili eksperler yapacak.

Kredi takası avantajlı
Tasarı, tüketiciler açısından iki önemli avantaj bir de dez avantaj içeriyor. Birinci avantaj, 'borç takası'nı kolaylaştırması. Şu anki yasal düzenlemelerde, bir bankadan kullandığınız krediyi, faiz oranları düştüğünde, başka bir bankadan krediyle kapatmak istediğinizde, yüzde 15'lik Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu (KKDF) ödemeniz gerekiyor. Bilindiği üzere KKDF, faiz üzerinden yüzde 15 gibi yüksek bir rakamdan alınıyor.
Mortgage tasarısında KKDF ödemeksizin bir başka bankadan kredi kullanıp borç kapatılabilecek.

Proje aşamasındaki konuta da kredi
Tasarının tüketicilere kolaylık sağlayan bir diğer iyi yönü ise proje aşamasındaki konutlara da kredi yolunun açılması. Bilindiği gibi mortgage'da, 'kredi sadece tamamlanmış konutlar için kullanılırsa, fiyatlar aşırı yükselir' tahminleri yapılıyordu. Bu madde ile bu sorun aşılmış oldu. Proje aşamasındaki konutlara kredi kullandırılacak olması, inşaat sektöründeki ivmenin en az birkaç yıl daha korunacağı anlamına geliyor.

Kredi faizleri gelir vergisinden düşülemiyor
Gelelim yasanın tüketiciler açısından olumsuz tarafına tasarının ilk şeklinde, ödenecek aylık taksitlerin faiz kısmının, tüketicilerin gelir vergisinden düşmesi planlıyordu. Ama daha sonra bu değiştirildi. Mortgage'da ilk yıllarda taksitlerin neredeyse yüzde 90'ından fazlasını faiz kısmı oluşturuyor. Bunun, mortgage sisteminden toplumun geniş kesimlerinin yararlanmasını engelleyebileceği belirtiliyor. Uzmanlar, hiç olmazsa 100 bin YTL'ye veya 150 metkareye kadar olan konutlarda vergi muafiyetinin şart olduğunu belirtiyor.

milliyet