Kentsel dönüşüm ofisleri kurulacak./ Video
Kentsel dönüşümün yol haritası belli oldu. Bu süreçte halkı bilgilendirmek için kentsel dönüşüm ofisleri kurulacak. Üç boyutlu animasyon veya maket evlerle vatandaş bilgilendirilecek
YAVUZ KARAMAN-EMLAK
Kamuoyunda kentsel dönüşüm olarak bilinen ?Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun Tasarısı' TBMM Genel Kurulu'nda görüşülerek yasalaştı. Yaklaşık 20 yıl içersinde 14 milyon binanın inceleneceği yasayla çarpık kentleşmenin önüne geçilmesi planlanıyor. Yasayla, yoğunluk artışına mahal verilmeden hak sahibi sayısı dikkate alınarak projeler yapılacak.
Yasayla birlikte daha fazla yeşil alanların olduğu, imara uygun yolların ve çocukların daha fazla oynayabileceği parkların olduğu çağdaş bir kentsel dönüşüm sağlanacak. Yasayla özellikle büyükşehirlerin altyapı sorunları da çözülecek. Daha sağlıklı alt yapı tesisleri kurularak ihtiyaç duyulan yerlerde arıtma tesisleri de yapılacak.
Önce riskli alanlar belirlenecek
Kentsel dönüşüm riskli alanlarda ve riskli alan haricindeki riskli yapılarda olmak üzere iki koldan yürütülecek. Öncelikle riskli alanlar tespit edilecek. Riskli alanlar can ve mal kaybına yol açma ihtimali yüksek olan alanlar olarak belirlenecek.
Belediyeler ve il özel idareleri belirledikleri alanlara ait taleplerini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na gönderecek. Bakanlık gerekli incelemeden sonra talepleri Bakanlar Kurulu'na sunacak. Bakanlar Kurulu onayladıktan sonra talepler Resmi Gazete'de yayınlanacak.
Tespit edilen riskli alanlardaki yapılar yapı denetim firmaları, üniversiteler, belediye laboratuarlarınca incelemeye alınacak.
ADIM ADIM DÖNÜŞÜM
Riskli alanlar belirlendikten sonra riskli yapılarda izlenecek yol haritası adım adım şöyle olacak:
- Riskli alan belirlendikten sonra üzerindeki yapılar tespit edilecek. Tespit edilen yapılar üzerinde Mevcut Deprem Yönetmeliği baz alınarak hızlandırılmış incelemeler yapılacak. İnceleme sonuçlarına hak sahipleri 15 gün içersinde itiraz edebilecek.
- İtirazlar 20-30 bölgede kurulması planlanan 4 öğretim görevlisi ve 3 bakanlık görevlisinden oluşacak 7 kişilik teknik heyet tarafından değerlendirecek.
- İtirazlar değerlendirildikten sonra tespitler kesinleşecek. Riskli binaların tapuda üzerine şerh koyulacak bu bina risklidir denecek.
- Riskli olduğu kesinleşen yapıların malikleri ile İdare ile anlaşmaya gidecek. Anlaşma akabinde vatandaşa en az 60 gün süre verilerek riskli binasını yıkması istenecek.
- İdare ile anlaşma sağlayanlara kira yardımı ve konut tahsisi sağlanacak. Tüm uygulamalarda 2/3 çoğunluğun kararına bağlı kalınacak.
- 2/3 çoğunluğun kararına katılmayan mülk sahiplerinin arsa payları anlaşma sağlayan paydaşlara açık artırma ile satılacak. Satılmayan paylar bakanlıkça bedeli ödenmek suretiyle Hazine adına tescil edilecek.
- Binalar yıkılmadan hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek. Uygulamanın ne şekilde yapılacağına da bu anlaşma ile karar verilecek. Belediyeler ya da TOKİ tarafından hazırlanarak Bakanlıkça onaylanacak kentsel tasarım projeleri üzerinden anlaşma sağlanacak ya da vatandaşlara verilecek konutlar üzerinden anlaşma sağlanacak.
- Tahliye edilen, yıkılan ya da yeri kamulaştırılan hak sahipleri veya kiracılara konut, iş yeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verilecek.
- Kentsel riskli dönüşüm alanlar haricinde kalan riskli binalarda ise vatandaşın isteği üzerine güçlendirmesi ya da yeniden yapımı için kredisi
desteği sağlanacak.
İtiraz süreci kısa
Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi Yönetim Kurulu Üyesi Gürkan Akgün ise yasada yer alan tanımların net olmadığını belirterek, ?Riskli alan, riskli bina, rezerv alan gibi kavramlar somut değil. Ayrıca itiraz süreci çok kısa ve sadece bilirkişi kararı geçerli. Dava da açamıyorsunuz? dedi. Akgün, yasanın birçok yasadan daha üstün olduğunu ve bu durumda orman, tarım ve su havzalarının bile yapılaşmaya açılmasının gündeme gelebileceğini belirterek, ?Yasa belirsizliklerle dolu. Afet adı altında insanların demokratik hakları engellenecek. Tüm yetki tek bir elde toplanıyor? diye konuştu.
Dönüşüm önerisi
Gayrimenkul İçin Strateji Platformu (GİSP) Başkanı Gürler Ünlü de, yasa ile birlikte, kamunun ilk adımı atmış olmasının sevindirici olduğunu belirterek, ?Ancak, tartışılan ve beklentiler yaratan 2/3 uygulaması, özel sektörün rolü, ?menkulleştirme', ?imar hakları transferi' hakkında önemli soru işaretleri bulunuyor? dedi. Ünlü, ?GİSP olarak önerimiz, kentsel dönüşüm problemini ?parçalara ayırarak' çözmektir. Bunun için farklı özellikteki bölge ve alanların senaryo analizleri yapılmalı, farklılıklar ve özel durumlar belirlenmeli ve geniş kapsamlı çözümler üretilmelidir? dedi.
İstanbul hak ettiği değeri kazanacak
Dumankaya İnşaat'ın Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, İstanbul'da nitelikli konutun az olduğunu belirterek, ?Bu tablo bir saatli bombanın üzerinde yaşadığımızı gösteriyor? dedi. Bir seferberlik ilan edilmesi gerektiğini dile getiren Dumankaya, ?Görev verildiğindedönüşümde bir payımızın olmasını arzu ederiz. Dönüşüm yasası ile birlikte yapılacak çalışmalar ile birlikte İstanbul dünya başkentleri arasında hak ettiği değeri kazanacaktır? diye konuştu.
Ekonomik büyüme daha da hızlanır
Soma İnşaat'ın CEO'su Mehmet Özdemir, 20 milyon konut stokunun 7 milyonunun dayanıksız yapı niteliğinde olduğunu belirterek, kentsel dönüşüm sürecine uluslararası yatırımcıyı çekmenin faydalı olacağını söyledi. Yasanın sektör açısından büyümeye etkili bir ivme kazandıracağını belirten Özdemir, ?Özellikle Maslak- Ayazağa'yı içine alan Sarıyer formasyonu, Kartal-Pendik-Maltepe aksını içine alan Kartal formasyonu hızla gelişecek bölgelerdir? dedi.
Yasa vatandaşa doğru anlatılmalı
İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Bilmaç da yasanın istihdamda lider sektör olan inşaat sektörünü ivmelendireceğini belirtti. Bilmaç, sivil toplum kuruluşları, üniversiteler, finans kurumları, odalarve vatandaş gibi her paydaşa yasanın doğru anlatılması gerektiğine dikkati çekti.
CADDELERİ GİBİ EMLAK PİYASASI DA HAREKETLİ
Euro Emlak ofisinden Tufan Mağden, Nişantaşı'ndaki yeni projeleri, yatırım fırsatlarını ve fiyatları inceleyip, bölgeyi değerlendirdi
KONJONKTÜR
Bölgede her geçen gün yeni bir lokasyonun hareketlenmeye başladığı gözlemleniyor. Bölgede özellikle Abdi İpekçi Caddesi, Valikonağı Caddesi, Teşvikiye Caddesi, Maçka Caddesi, Güzelbahçe Sokak, Atiye Sokak, Bostan Sokak, Şakayık Sokak, Sezai Selek Sokak öne çıkıyor.
YENİ YATIRIMLAR
Bölgede son zamanlarda otel veya rezidans olabilecek binalara yönelik ciddi arayışlar mevcut. Ayrıca yeni muayenehane kanunu ile semtte yönetmeliklere uygun hale getirilebilecek şekilde olan bina ve dairelere doktorlar tarafından ciddi talep oluyor.
KİRALIKLARDA DURUM
Bölgedeki konutlarda taban kiralar en ufak dairelerde bile şu anda 1.500 lira civarlarında seyrediyor. Tavan fiyatlar ise 3 bin 500 liraya kadar çıkabiliyor. Bunun üstündeki fiyatlarda müşteri profili çok farklı ve talep edenin isteklerine uygun daire bulmada sıkıntılar gözlemleniyor.
SATILIKLARDA DURUM
Teşvikiye mahallesine bağlı lokasyonlar revaçta. Fiyat ortalaması gerçekleşen işlemlerin net metrekaresine göre ana caddelerde 4 bin dolar ile 7 bin 500 dolar arasında değişiyor. Ara sokaklarda taban metrekare fiyatı 2 bin 750 dolar olurken tavan fiyat 4 bin dolar civarlarında.
ALICI PROFİLİ
Bölgeye konut talepleri genelde hayatı ayağının altında hissetmek isteyen genç kuşak ile ileride oturmasam bile ofis yaparım veya kiraya veririm diye düşünen kişilerden geliyor.
PRİM FIRSATLARI
Mevcut ekonomik yapıda semtin fiyatları kira ile satılık fiyatı korelasyonlarına göre tavan fiyatlarda seyrediyor. Valikonağı ile bağlantılı
tekstil piyasası diye tabir edilen, sokakları geniş ve uzun olan Şair Nigar, Hacı Mansur, Kodaman gibi sokakların primlenmiş mağazaları dışındaki üst katlardaki daire ve ofis olabilecek eski imalathanelerin, eski dairelerin prim taşıdıklarını yaptığımız araştırmalarda görebiliyoruz.
KDV ARTIŞINDA SEKTÖR DERİN BİR NEFES ALDI
Dumankaya İnşaat'ın Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu'nda görüşülen yeni konut alımında ortaya çıkan 17 puanlık vergi artışı ile ilgili yasa tasarısında değişiklik yapılmasının gayrimenkul sektörü adına çok olumlu bir gelişme olduğunu belirtti. Dumankaya, ?Bu karar, mütekabiliyet ve kentsel dönüşüm yasası ile birlikte sektöre daha da ivme kazandıracaktır? dedi.
Yasanın ilk haliyle uygulanmasının hem mevcut hem de yeni müşterileri için sıkıntı yaratabileceğinin altını çizen Dumankaya, şunları söyledi:
?Gayrimenkul sektöründe de birçok negatif gelişmeyi peşi sıra getirecekti. Kentsel dönüşüm yasası ile birlikte 20 milyon konutun yarısının yenilenmesinin konuşulduğu bir ortamda konut alıcılarının üzerine binecek KDV yükü, kentsel dönüşüm çalışmalarının da baltalanmasına sebep olacaktı. Böyle bir uygulamanın kayıt dışılığı da yüzde 80'lere çıkarması kaçınılmaz olacaktı.?
Fakat bu değişikliğin hem müşterileri hem de sektör olarak kendileri için son derece sevindirici olduğuna vurgu yapan Uğur Dumankaya, ?Tarihi bir hatadan dönüldü diyebiliriz. Bu son alınan kararlar ile hükümetimiz tarafından da desteklenmesi ayrıca son derece önemli ve anlamlıdır? diye konuştu.
Ödeme seçeneğini altıya kadar çıkardı
Dumankaya İnşaat, konut projelerinde çok cazip 6 fırsat açıkladı. Dumankaya bu kapsamda peşin veya konut kredili tüm satışlarda yüzde 12 indirim yaparken, taksitlere hemen başlanması durumunda peşinat erteleme seçeneği ile teslimatta ödeme sağlıyor.
Ev sahibi olduktan sonra, taksitlerin kiracı tarafından ödenmesi seçeneği sunan DUmankaya, konut kredisi ile hem yüzde 12 daha az ödeme hem de ödemelere 2013'te başlama fırsatı veriyor. Firma kredi ve dosya masrafı olmadan vade farksız 36 aya kadar sabit taksit fırsatı sunarken, konut kredisi kullanımında yüzde 12 daha az ödeme seçeneği sunuyor.
Atakent 3'te faizler yüzde 1'in altına indi
Avrupa Konutları, Atakent 3 projesinde temmuz ayından başlayacak teslimler öncesinde, konut kredisinde faiz oranını yüzde 1'in altına düşürdü.
Atakent 3 projesinde yüzde 25 peşin ve yüzde 75 banka kredisi kullanılması durumunda 12-60 ay vade de yüzde 0.80, 61-120 ay vade de yüzde 0.90 faiz oranı geçerli oluyor. Projede ayrıca yüzde 30 peşin ödeme ve taksitlere 31 Ekim'den itibaren başlama fırsatı sunuyor.
Fiyapı'nın Esenyurt projesi iptal edildi
Fiyapı, Esenyurt'taki Fi-Life projesini iptal ettiğini açıkladı. Açıklamada Esenyurt Belediyesi'nin imar durumuna göre ruhsat çıkartılmamasından dolayı Fi-Life projesinin iptal edildiği belirtildi. 1048 daire olarak projelendirilen ve bu doğrultuda satışı yapılan Fi-Life projesinin Esenyurt Belediyesi tarafından önce 510 dairesi iptal edildi ve daire sahiplerine paraları ödendi. Fiyapı Yönetim Kurulu Başkanı Fikret İnan, ?530 kişiye paraları yüzde 20 fazlasıyla 30 Kasım 2012 tarihinde geri ödenecek. Daire ile değiştirmek isteyenlere Fi-side projemizden daire verilecek'' dedi.
Vatandaşın ev alma isteği azalıyor mu?
ING Bank'ın IPSOS işbirliğinde gerçekleştirdiği ING Mortgage Barometre'nin 2012 ilk çeyrek sonuçları açıklandı. Buna göre konut satın alma isteği geçen yılın aynı dönemine göre 8 puanlık bir düşüşe işaret ediyor. 2011'in ikinci yarısından itibaren düşüşe geçen Barometre son çeyrekte 76'ya inmişti. 2012 ilk çeyrek sonuçları bu seviyenin korunduğunu gösteriyor.
Sonuçlar Türkiye'nin mevcut ekonomik durumunun geçtiğimiz döneme kıyasla daha olumlu bulunduğunu ortaya koysa da araştırmaya katılanların yüzde 48'i mevcut durumu beklemek veya konutu elde tutmak için daha uygun buluyor. Gelecekte konut satın alma eğilimi ise yüzde 53'lük oranla 2011'den itibaren benzer bir seviyeye işaret ediyor.