Emlak balonu ne zaman patlar?
Yaşar ERDİNÇ/Akşam
İstersen dün kaldığımız yeren devam edelim Hüsmen dayı. Florida ve Japonyadaki emlak balonlarını anlatmıştın. Şimdi de okuyucuların sorularına cevap verelim. Şu an emlak fiyatları balon yaptı mı? ev almak için çok mu geç kalındı?
Zannedersem sen geçen Şubat aylarında bir yazında emlak balonu oluşacağını ve henüz yeni şişmeye başladığını söylemiştin ve o günden bu yana yaklaşık yüzde 30 ile yüzde 60 arasında artışlar oldu. Fakat henüz balon aşamasına gelmedik. Daha yolu var. Dolayısıyla şu an emlak fiyatlarında gerileme beklemiyorum. Eğer ev almayı düşünenler ilk defa ev alacaklarsa ve banka kredisi kullanacaklarsa şu önemli noktaya dikkat etsinler; aldıkları kredi sabit faizli olmalı ve istedikleri anda bu krediyi kapatabilmeliler. Fakat bankalar bu tür durumlar için önlem almışlar ve krediyi kapatmak isteyene bir ceza uyguluyorlar. İşte sözleşmede bu noktaya dikkat etsinler.
Nasıl yani?
Varsayalım ki şimdi ?X' bankasından aylık 1.05'ten 20 yıl vadeli 100 bin YTL kredi aldılar. Fakat bir yıl sonra diğer ?Y' bankasının uyguladığı aylık kredi faizi 0.80'e düşmüş olsun. Dolayısıyla alıcı kişi Y bankasından 0.80 ile kredi alıp, X bankasındaki krediyi kapatabilir. Ama X bankası bu tür bir durum için ceza alıyor ve kalan borcun belirli bir yüzdesini ceza olarak kesiyor. Bu cezayı maliyetinize eklediğinizde diğer bankadan aldığınız kredinin maliyeti de yüzde 1.05'i geçebilir. İşte buna dikkat etmeliler.
Bu hesabı nasıl yapacaklar?
Bunun için finans matematiği bilmeleri gerek. Sözleşmeyi çok iyi okuyarak bu
tür durumlar hasıl olursa, maliyetin nasıl artacağını mutlaka bu konuda uzman
bir kişiye danışsınlar.
Peki faizler düşmez de yükselirse ne olacak?
Bu durumda aslında emlağı alan kişi sabit faizle aldığı için etkilenmiyor. Fakat faiz artışlarının belirli bir seviyeye ulaşması durumunda kredi veren banka bunu alıcıya yükleyen maddeleri sözleşmenin satır aralarına koymuş olabilir. Finans uzmanlarına inceletmeliler.
Peki adamın evi var ve bir tane de yatırım amaçlı almak istiyor. Yatırım amaçlı ev alımı önerir misin?
Az önce de söylediğim gibi henüz balon tam şişmedi ve hala emlak fiyatlarının gidecek yolu var. Fakat bu bir tahmindir ve gitmeyebilir de. Allah korusun bir deprem bir anda fiyatları aşağı çeker. Şu anki ev ve arsa fiyatları yatırım amaçlı düşünmek için cazip değil. Örneğin 100 bin YTL'nizi 5 yıllık devlet tahviline yatırsanız yılda ortalama 15 bin YTL geliriniz oluyor. Ama aynı değerdeki bir evin yıllık kira getirisi ortalama 6-7 bin YTL civarındadır. Fakaaaat... Eğer 100 bin YTL olan evinizi bir yıl sonra 150 bin YTLíye satarsanız kira+sermaye kazancı sağlamış oluyorsunuz ve bir yılda 56 bin YTL kazanıyorsunuz. İşte herkes bu hesabı yaparak ev almaya başladı. Nasıl olsa oluk oluk kredi de veriyorlar ve kendi sermayenizi kullanmadan bu tür bir trendden yararlanabilirsiniz. Fakat işler planlandığı gibi giderse.
Balonun patlamaya yaklaştığını nasıl anlayacağız, balon ne zaman tehlikeli olur?
Tahminimce morgıç uygulaması başladıktan sonraki 2-3 ay içinde bu sinyalleri almaya başlarız. Dün Abdüllatif Şener, bu konuda çok gerçekçi bir açıklama yapmış. ?Herkes define avcısı gibi morgıç'ı (UDKE'yi) bekliyor, alın teri dökmeden, emek vermeden kimse düzlüğe çıkamazî diyor. Çok doğru söylüyor. Tehlikeyi şimdiden görmesi çok olumlu ve bir talep patlamasına karşı önlemler alınmalı. Fakat talep sel gibidir ve şuursuz bir hal alabilir. Tarih bunun örnekleriyle doludur. Dün bazılarını anlattım. Burada kanuni düzenlemeler yerine bankaların fiiliyatta önlemler alması lazım. Abdüllatif Şener, kredi kartları konusunda bankaların bir şey yapmadığına değinmiş ve görüşlerinde çok haklıdır. Evlat unutma ki; bütün krizlerin anası gelecekte kazanacağınızı düşündüğünüz parayı bugünden harcamaktır ve şu an bu trend güçleniyor. ?Balon ne zaman tehlikeli olur?? diye sordun. Bu çok basittir. Ne zaman ?bu fiyatlardan ev almak aptallıktır? diyenler fiyatların artışının hızlandığını görüp ?yanlış' deyip ev almaya kalkarlarsa balonunun sonuna yaklaşılmıştır. Kapıcınızın da morgıçtan ev aldığını duyarsanız, emlak sektörüne girecek başka yakıt kalmamıştır, o gün en tehlikeli gündür.
Sizin eviniz var mı?
Evet var ama ben krizden sonra aldım. Hiç kimse emlağın yüzüne bakmıyordu. Fiyatlar inşaat maliyetinin yüzde 20-30 altına düşmüştü. Şu an aldığım fiyatın yüzde 150 üzerinde bulunuyor ama morgıç uygulaması başladıktan sonraki kısa süre içinde satacağım. Ondan sonra fazla değil, bir iki yıl içinde o ev, bana iki ev aldırır. Yine çok çarpıcı şeyler söyledin Hüsmen dayı. Sağ olasın diline sağlık.
Borsa'da pozisyon almaya gerek yok
Borsa geçen hafta önemli bir türbülans yaşasa da yeni rekorlar kırarak haftayı geride bıraktı. İki hafta önce başlayan yabancı para girişinin geçen hafta sonuna kadar devam ettiğini gördük. Bu haftaya bir miktar gerileme ile başlayacak bir Borsa Endeksi izleyebiliriz. 31 bin seviyesinden başlayan yükselen trend, 36 bin 250 seviyesinde bu hafta için destek oluşturuyor. Bu seviyenin aşağı kırılması durumunda 35.850 seviyesi önemli bir alım seviyesi olabilir. Fakat 36.250 desteğinin altına inildiğinde hacmin zayıflayıp endeksin güç toplamaya çalıştığını izleyebiliriz. Günlük bazda 3 milyar YTL işlem hacminin üzerine çıkıldığı anda tepe seviyelere yakın bir yerlerde olduğumuzu anlayacağız ve bu tür bir durum sonrasında yeni pozisyon açmak riskli olacaktır. Böyle bir durumda kademeli bir biçimde nakde geçilerek, bonoda kalınabilir. Eğer endeks 60 dakikalık bazda 100-120 milyon lot hacimle yükselişe geçerse yine aynı durum geçerlidir. Tepe seviyelere yakın yerlere ulaştık demektir.
Bu haftaya başlarken Borsa'da bir miktar geri çekilme olabilir ve önce 36.250 sonra da 35.850 seviyeleri görülebilir. Bu geri çekilmeler sırasında 60 dakikalık bazda işlem miktarı 70-80 milyon lotun veya 30 dakikalık bazda 45 milyon lotun altında kalıyorsa, geçen haftaki çıkışın bir düzeltmesi olduğunu anlayacağız. Dolayısıyla pozisyon bozmaya gerek yoktur. Ne zaman 60 dakikalık süreçte hacim 100-120 milyon lotun üzerine çıkarsa gerileme hız kazanabilir.
Paritenin yönü
1.1950 seviyesini aşağı kırdıktan sonra 1.1650 seviyelerine kadar gerileyen parite 1.1700 seviyesi civarında destek çalışması yapıyor. Birkaç defa yukarı yönlü çaba içine girse de satışlarla karşılaştı. Şu an kısa vadeli trend desteğinde tutunuyor ve bu haftaki hareketleri önemli olacaktır. Paritenin yeniden 1.1700'nin üzerinde kalmaya çalışacağını düşünüyorum. Özellikle 1.1850 ile 1.1950 aralığında bir seviyeye gelmesi durumunda, yeniden 1.20'ye yönelebileceği düşünülecek olsa da euro'dan dolara geçmek için kullanılacak bir seviye olarak değerlendirilmelidir. 1.1700'nin altındaki seviyeler euro'da pozisyon almak için teknik anlamda uygun seviyeler.
Doların yönü
Geçen haftaya başlarken, TLínin dolar karşısında yeniden değer kazanmaya başlayabileceğini ve Merkez Bankasıíndan yeni bir müdahale gelmeyeceğini belirtmiştik. Grafikte de görüldüğü üzere dolar yeniden gerileyerek 1.3570 seviyelerine düştü. Trend desteği ise 1.3550 seviyesinde bulunuyor. Fakat geçen iki haftada oluşan para girişinin devamı gelirse trend aşağı kırılabilir. Çünkü gitgide sıkışan bir dolar grafiği var ve 1.3550'nin altına geçilmesi durumunda düşüş hızlanarak 1.3400'ün altı görülebilir. Bu nedenle bu hafta için 1.3650 seviyeleri satış ve 1.3450 seviyelerinin altı da alım için uygundur.