Kiracısıyla iyi geçinmeyenin vergisi
?Ev sahibinin bir evi, kiracının bin evi var? derler. Bu
sözün, ev sahibiyle anlaşmazlığa düşen bir kiracı tarafından söylenmiş olduğu
besbelli. ?Ev sahibi ile kiracısı asla iyi geçinemez? şeklinde toplumda da genel
bir kanı vardır zaten. Galiba bu anlaşmazlığı biraz da bu genel kanı tetikler.
İlişki daha en baştan gergin başlar. Ev sahibi, kiracısını uzun bir mülakata
alır, ince sorular sorar. Kiracı da ev sahibi ile kirada uzun pazarlıklar yapar,
depozitoda indirim ister. Velhasıl, gergin başlayan ilişki, başladığı gibi
gergin devam eder ve kimi zaman da mahkemede son bulur.
Bu ilişkiyi mahkemeye kadar götüren sebeplerden birisi de kiracının kira
ödemelerini zamanında yapmamasıdır. Yargıya başvurulduğunda, hem kiralar tahsil
edilebiliyor hem de bu kiralar için faiz almaya hak kazanılabiliyor. Böyle bir
durumda da gerek tahsil edilen kira ve gerekse faiz için vergi söz konusu
olabiliyor ve bu arada bazı enteresan sonuçlar da ortaya çıkabiliyor. Şimdi,
bunun nasıl olduğunu anlatalım.
İş yargıya giderse
Kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen
yargı kararlarında, kira tutarının yanında kanuni faiz ödenmesine de karar
verilmiş olması halinde, Gelir Vergisi Kanunu'na (GVK) göre tahsil edilen kira
bedeli gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ), faiz geliri ise alacak faizi yani
menkul sermaye iradı sayılıyor. Gelir İdaresi tarafından verilen muktezalarda da
bu şekilde görüş bildiriliyor. Böyle bir durumda ise tahsil edilen gecikmiş kira
bedeli için GVK'nın GMSİ ile ilgili hükümlerinin, hükmolunan kanuni faiz
nedeniyle de yine aynı kanunun menkul sermaye iradı ile ilgili hükümlerinin
dikkate alınması gerekiyor.
Önce, GMSİ'den başlayalım. GVK uyarınca, konut kiralarında tahsil esası geçerli.
Bir başka deyişle kira geliri, tahsil edildiği takdirde ve tahsil edildiği
takvim yılının geliri olarak beyan ediliyor. Yani, ev sahibinin, tahsil etmiş
olduğu gecikmiş kira bedelini tahsilatın gerçekleştiği yıla ilişkin Gelir
Vergisi beyannamesi ile beyan ederek vergisini ödemesi gerekiyor. Burada, konut
kiraları için 2.200 YTL'lik (2006 yılı için geçerli tutar) bir istisna söz
konusu. Dolayısıyla o yıl içinde elde edilmiş başka konut kira geliri de yoksa,
-ki varsa bu da toplama dahil edilir- tahsil edilen tutarın 2.200 YTL'yi aşması
durumunda, aşan kısım için, seçilecek gerçek ya da götürü gider yöntemi de
dikkate alınarak bu gelir için beyanname verilmesi söz konusu.
Şimdi de mahkemece hükmolunacak kanuni faizin beyanı konusuna geçelim. Yukarıda
da belirtmiştik. Bu faiz, alacak faizi olarak değerlendiriliyor ve GVK uyarınca
menkul sermaye iradı sayılıyor. Alacak faizleri tevkifata tabi bulunmuyor ve
tutarının 875 YTL'yi (2006 yılı için geçerli tutar) geçmesi halinde (tevkifata
ve istisna uygulamasına konu olmayan başka menkul ile gayrimenkul sermaye iradı
da yoksa) tamamının beyan edilmesi ve vergisinin ödenmesi gerekiyor.
Faizde vergi
Olayın vergisel boyutu bu şekilde. Olayda bazı ilgi çekici noktalar da
bulunuyor. Bir örnek verelim:
Diyelim ki, ev sahibi ödenmeyen 50.000 YTL kira için mahkemeye gidiyor ve bu
alacağını 15.000 YTL faizi ile birlikte tahsil ediyor. Burada ev sahibinin Gelir
Vergisi matrahı, 35.850 (götürü gider usulü tercih edildiğinde) ve 15.000
YTL'nin toplamından oluşur. Bu durumda, toplam 50.850 YTL üzerinden ödenecek
vergi, 2006 yılı Gelir Vergisi tarifesine göre 12.987,5 YTL olacaktır.
Dolayısıyla, kiranın geç ödenmesi nedeniyle mahkemece hükmolunan ve alacak faizi
sayılan 15.000 YTL üzerinden, artan oranlı Gelir Vergisi tarifesi nedeniyle
4.918 YTL vergi ödenmiş olur. Oranlarsak, vergi yükü yüzde 32.7'ye geliyor.
Şimdi, ev sahibimizin kirasını zamanında tahsil ettiğini, bu parayı mevduat
faizinde değerlendirdiğini ve yine aynı tutarda, 15.000 YTL mevduat faizi elde
etmiş olduğunu kabul edelim. Bu durumda ev sahibimiz, elde etmiş olduğu 50.000
YTL kira geliri için Gelir Vergisi beyannamesi vermek suretiyle 35.850 YTL
matrah üzerinden 8.069,5 YTL vergi hesaplar. 15.000 YTL mevduat faizi için ise
beyanname vermez ama tevkif suretiyle olmak üzere 2.250 YTL vergi öder.
Yüklenilmiş toplam vergi 10.319,5 YTL'ye düşer.
Sonuçta, ev sahibi tarafından elde edilen gelir, alacak faizi olduğunda 4.918
YTL, mevduat faizi olduğunda 2.250 YTL vergi ödeniyor. Sonuçta her ikisi de faiz
ama ödenen vergi bakımından aradaki fark miktar olarak 2.668 YTL, oransal olarak
yüzde 17.7. Tabii, faiz tutarına ve bu tutarın Gelir Vergisi tarifesindeki
yerine göre bu rakamlar değişebilir.
Gördüğünüz gibi, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle doğan ev sahibi-kiracı
anlaşmazlığının, yargı yoluyla çözülmesi halinde, ev sahibini ince hesaplamalar
bekliyor. Elde edilen, mevduat faizi değil de alacak faizi olduğunda, bu faiz
beyanname ile beyan ediliyor ve artan oranlı Gelir Vergisi tarifesi nedeniyle
ödenen vergi daha yüksek oluyor.
serbülent bayrak/referans