Kira ile istenen satış fiyatları arasında uyumsuzluk var
Amerika'da "Ödediğim taksit ile aldığım kira aynı" noktasında birçok insanı yüksek fiyatlardan alıma teşvik eden bir yapı var. Aynı sistemin Türkiye'de boy göstermeye başladığını gözlemlemeye başladık.
Bu cümle ne anlama geliyor? Normal şartlar altında aldığınız bir işyerinin 120-144 ay arasında verdiğiniz parayı karşılaması yani yatırımın geri dönmesi gerekli. Kriteri bu şekilde tarif edip "satılık" ilanlarını incelediğimizde özellikle İstanbul'un belli başlı bölgelerinde bu sürenin 350 aya kadar çıktığını görebiliriz. Sonuç 1: İstanbul'da "özellikle lüks semtlerde" işyeri kiraları "dünya standartlarına" göre oldukça yüksek. Bu dinamik içinde sorun kiralarda değil istenen "fiyatlarda". Daha açık söylemek gerekirse işyerleri için istenen "bedeller" kira getirilerine göre oldukça yüksek.
Tuzaklar dâhice işliyor
Sonuç 2: Benim tarif ettiğim kriteri "siz benimsemeyebilirsiniz" ve 350 aya kadar bir geri dönüşü "normal" görebilirsiniz ama "bana sorarsanız" 120 en fazla 144 ayda "kira getirisi" ile "kendini karşılamayan" bir işyerini ben asla almam. Değerli dostlar, işyeri almak isteyenlere "kira kriteri" tanımlayarak "değerlendirme" imkânını tarif ettikten sonra "konuya" başka bir açıdan bakmak ve özellikle "yüksek kira getirisi" algılaması ile "işyeri almak" isteyenlere kurulan bir tuzaktan bahsetmek istiyorum. Peki bu tuzak nasıl işliyor? Hemen arz edeyim. Bir işyeri almak istiyorsunuz; değerini nasıl ölçersiniz? Oradan elde edeceğiniz kiranın verdiğiniz parayı size ne kadar zamanda geri döndüreceği üzerinden bir hesap yaparsınız ve ona göre karar verirsiniz.
Bu detay sonrası gelin bir simülasyon yapalım: X'in 100 birime satmak istediği bir işyeri var. Satışa çıkarıyor ama gerek çevredeki kiralar gerekse binanın özellikleri değerinin 50-60 birimi geçmesine izin vermiyor. Aklına "dâhice" bir fikir geliyor. En yakın arkadaşına orayı "standardın" oldukça üstünde bir miktarda kiraya veriyor.
İlanla destek veriliyor
Göstermelik olarak 1 yıllık bir kira kontratı yapılıyor ve daha sonra gazeteye "yüksek kira garantili işyeri" ilanı veriliyor. Siz ilana cevaben oraya gidiyorsunuz, işyerini görüyorsunuz, "Bu kadar etmez" fikrine sahip olmanıza rağmen "yüksek kira getirisi üzerinden" bir hesap yapıyorsunuz ve "kısa sürede geri dönen paranız" gerçeğine kapılarak alımı yapıyorsunuz. Aradan bir süre geçiyor, kiracı çıkıyor ve siz yeniden kiraya vermeye kalktığınız zaman gerçekle karşı karşıya geliyorsunuz. Talip olan kiracıların teklif ettikleri rakamlar sizin içeride bulduğunuz kiracıdan oldukça düşük. Hatta o rakamlardan kiralık ilanınıza bakmaya gelen bile yok.
Değerli yatırımcılar, yukarıdaki örnek Amerika'da bir dönem çok yaşanan ve "ödediğim taksit ile aldığım kira aynı" noktasında birçok insanı yüksek fiyatlardan alıma teşvik eden bir yapıyı anlatıyor. Aynı sistemin "Türkiye'de boy göstermeye" başladığını gözlemlemeye başladık. Bu noktada bir detay belirtmem gerekli; bu yazıdan "Bu ifadeye sahip olan ilanların tamamına aynı gözle bakmak gerekir" anlamını çıkarmamak gerekli. Her konuda "iyi" ve "kötü" olabileceği, her kavram "yanlış uygulamalara" çekilebileceği gibi bu ifade de yanlış amaçlarla "kullanılabilir".
Kira rayici raporu alın
Bu yazının amacı "size sistemin ne gibi boşlukları olabileceğini" göstermek ve "dikkatli olmanız" gereken noktalara işaret etmek. Bu tespitler sonrası yeni bir soru soralım: Yüksek kira getirisi garantili bir işyeri karşımıza çıktı ve almak istiyoruz, nasıl sağlama yapabiliriz?
Çok basit birkaç yol var:
1- Çevredeki işyerlerinin kira bedellerini araştırabiliriz.
2- İçerideki kiracının ne kadar süredir orada olduğunu ve eski kontratlarını görebiliriz. Örneğin eski kiracı olup da "satış yılı anormal bir kira artışı" yapılmışsa bu da şüpheli bir durum.
3- Almadan "kiralama" ile ilgili olarak bir danışmana başvurabilir ve kira rayici ile ilgili bir rapor alabiliriz.
Sonuç 3: İster işyeri, ister ev olsun "yüksek kira getirisi" hatta "ödediğiniz taksitlere eşit" kira getirisi gibi tekliflerle karşılaştığınızda; durup, düşünmeniz gerekli. Gerçekten daha önceki örneklerimizde de incelediğimiz gibi "değerine göre daha yüksek kira getirisi" olan ev-işyerleri olabilir. Olabilir ama görevimiz sizleri "bütün olabileceklere" karşı uyarmak ve bir tane dahi olsa tekrarı olmaması için "yaşananları ve yaşanabilecekleri" sizlere aktarmak.
Son söz: Bana göre İstanbul'da geçerli olan "kira getirisi" dinamiği ile "oluşan satış" fiyatları arasında özellikle bazı semtlerde "uyumsuzluk" var. Bu gerçeği ve "olmayan kiracılar ile kurulabilecek" tuzakları dikkate alarak "konuyu incelemenizde" yarar var