Mortgage ile emlak fiyatları uçar mı ?

Milliyet/Hurşit Güneş

Emlak fiyatları 2001 mali krizinde dolar bazında hemen yarıya, hatta bazı bölgelerde üçte bire kadar düşmüştü. Zaten krizlerde en çok gayrimenkul alımları ertelenir ve fiyatlar çöker. Fakat ekonomik durum düzelir düzelmez, hatta düzelmenin kalıcı olduğu düşünülür düşünülmez, gayrimenkul piyasası yeniden canlanır.
2002 ve 2003 yılında gayrimenkul piyasası kısmen düzelmiş, ama yeterli olmamıştı. Çünkü geleceğe ilişkin beklentiler ve güven tamamıyla olumlu yöne dönmemişti. 2004 yılında ise resmen bir patlama yaşandı. Çünkü kamuoyunda ekonomiye ilişkin güven artık sağlamlaşmıştı. Fiyatlar da böylece dolar bazında kriz öncesinin üstüne çıktı. Gerçi doların değerinin düşük olmasının bunda rolü var. Ama emlak fiyatları bunun üstünde yükseliyor. Bunun nedenini bilmek gerek? Ve bu daha ne kadar sürer?

Arz sınırlı, talep yüksek
Bir ülkedeki emlak fiyatları kişi başına düşen gelirle sınırlıdır. Gelirin artması ise ekonomide büyümeye bağlıdır. Nihayet insanlar gelirleri üzerinden tasarruf yaparak ev satın alır. Geliri olmayan işsiz kirasını bile zor öder. Kentlerdeki konut fiyatlarını arz ve talebin belirlediği malum. Arz sınırlı, talep ise göç nedeniyle yüksekse haliyle konut fiyatları şişer. Tıpkı İstanbul'da olduğu gibi.

Son zamanlardaki fiyat artışlarını bazıları düşen faizlere bağlasa da ülkemizde hala borçla, yani krediyle ev alma sınırlı. Bu nedenle bir süredir yükselen konut talebini başka etmenlere bağlamak gerek.

Kuşkusuz, enflasyon düştükçe krediyle ev alma yoğunlaşır ve düşen faizler emlak talebi doğurabilir. Ancak şimdiye dek artan emlak fiyatları tasarrufların getirisinin, yani reel faizlerin düşerek, bunun gayrimenkulle ikame edilmesi, ya da bir süredir ertelenen konut alımlarının gerçekleşmesinden kaynaklanıyor. Yani söz konusu olan bir maliyet düşüşü değil, tasarruf aracının değişimi. Bir başka deyişle, faizler düşünce bankada para duracağına emlağa yatırım yapmak isteyen yüksek gelir grupları hareketlilik yaratıyor. Geliri yetersiz, hatta borç kullanacakların durumu ise farklı.

2006 yılı itibariyle mortgage, yani ipoteğe dayalı kredi sistemiyle emlak alımı yasal hale gelecek. Böylece borç veren, kredi kullananın aldığı emlağa, koşulları belli biçimde, ipotek koyacak. Krediyi kullanan da faiz ödemelerini vergi matrahından düşecek. Bunun emlak piyasasını uçuracağını düşünenler bir hayli fazla.

Bu sistem bankada parası olan zengin kesime ek konut talebi yaratmaz. Geliri düşük, yani borçla (krediyle) emlak alacaklar için bu sistem önemli. Ancak bu sistemle kredi kullananlar da gelirlerine bağlı olarak krediyi geri ödeyecekler. Dolayısıyla, bu kesiminin geliri gelecek yıl özellikle artmazsa, vergi muafiyeti nedeniyle, ipotekli emlak alımını abartmamak gerek. Üstelik, bu kesimin geliriyle emlak fiyatlarını karşılaştırdığımızda vadenin çok, ama çok uzun olması gerekir. Aksi taktirde taksitleri ödeyemezler. Türkiye'de bu denli uzun vadeli finansmanın sağlanıp sağlanamayacağı ise henüz kuşkulu.

Kısacası, gelecek yıl ipoteğe dayalı emlak alımı sistemi sadece dar gelirliler üzerinde ve ancak kısmen olumlu etki sağlayabilir. Abartılı bir beklentiye gerek yok.