Ev almak isteyen, önce Mortgage'i öğrensin

Mortgage yasa tasarısı büyük olasılıkla 2006 ortasında uygulamaya girebilecek. Sistemin konut kredisine göre birçok avantajı var. Ancak bunları kullanabilmek için sistemin inceliklerinin öğrenilmesi gerekiyor

Mortgage ile ev almanın avantajları
Türkiye'de mortgage ile konut almanın ne avantajlar sağlayacağı, çıkacak kanuna bağlı. Uygulama her ülkede aynı değil. Bilinen avantajları ise şöyle:

1) 40 yıl kadar vade
En büyük avantajı, kredi olanaklarını uzun vadeli ödeme seçenekleri ile birleştirmesi. Böylece kişi, ödeme olanaklarına göre, 40 yıla kadar vade ile kredi bulabiliyor.

2) Banka hallediyor
İkinci büyük avantajı, sadece bu alanda çalışan uzman bankalar var. Alıcı, bankaya gittiğinde, sistem işlemeye başlıyor. Alıcı adına birçok işi banka gerçekleştiriyor.

3) Vergi muafiyeti var
İlk konut alana vergi muafiyeti getiriyor. Krediyi alan, ödediği faizleri, gelir vergisinden düşebiliyor.

4) Konut üretimine teşvik
Firmalar yönünden ise projelerin teşviki ve ayrıca bürokratik işlemlerin azalması en önemli avantajları olarak görülüyor. Bu projelerde inşaata başlama ve bitirme süresi hızlanıyor. Bu uygulamanın amacı yeni konut arzını hızlandırmak.

5) Bürokrasi yok
Sağlıklı bir mortgage sisteminde kefil ve kredi kulanandan çek-senet gibi kıymetli evrak istenmiyor.

6) Kayıtdışılık azalıyor
Kayıtdışılık azalıyor. Konutlar gerçek değerinin altında değil, daha fazla kredi çekmek isteyen alıcılar tarafından zaman zaman değerinin üstünde bile gösterilebiliyor.

7) Güvenli alışveriş
Sistem, banka, alıcı - satıcı, broker, emlakçı gibi kurumların katılımı ile işlediği için satışlar güvenli gerçekleşiyor. Her aşamada evraklar imza ve onaydan geçerek resmileşiyor.

Konut kredisinde vade kısa, nakit şart
Türkiye'de bankalar konut kredisi verirken son derece seçici. Kesinlikle zemini sağlam olmayan, depreme dayanıklılığı şüpheli konutlara banka kredisi kullandırılmıyor.
Türkiye'de konutların gerçek değeri ile ipotek değeri arasında ortalama yüzde 30'luk bir makas olabiliyor. Yani 100 bin YTL'lik bir konuta banka 70 bin YTL üzerinden kredi kullandırıyor. Bu 70 bin YTL'lik değer ipotek değeri olarak geçer. Aradaki makas yüzde 30 civarında. Bankasına göre değişmekle birlikte kredi verirken bankalar bir miktar da peşinat alabiliyorlar.
İpotek değeri ile gerçek değer arasındaki fark ve bu peşinatların toplamı, zaman zaman alıcının neredeyse konut fiyatının önemli bir kısmını karşılamasını gerektirebiliyor. Mortgage'de gerçek değer ile ipotek değeri arasında fark oluyor. Ama bu ikisinin arasındaki fark ortalama yüzde 10 civarında. Türkiye'de kredilerde değişken faiz oranının yasak olması, konut kredilerini avantajlı hale getiriyor.

Kredi nasıl alınıyor?

Konut kredisinde önce satın alınacak konut bulunuyor, pazarlığı yapılıyor.
Ortalama yüzde 10 ile 30 arasında değişen oranda peşinat hazırlanıyor. Alıcı banka şubesine giderek evrakları hazırlayarak başvurusunu yapıyor.
Banka, müşterinin mali gücünü araştırıyor. Kullanacağı krediyi ödeyebilecek mali güçteyse ve herhangi bir sicil sorunu yoksa kredi kullanımı onaylanıyor.
Daha sonra satın alınacak konuta eksper gönderiliyor. Binada tapu ve imar sorunları araştırılıyor. Ekspertizden sonra düzenlenecek raporda belirlenen değerin yüzde 90 ile 70'i arasında değişen oranlarda kredi kullandırılıyor.
Bu aşamada tapuda, banka konuta ipotek koyuyor. Satana bloke çek, tapu dairesinde banka yetkilisi tarafından veriliyor.

Mortgage ile konut kredisinin farkı ne?
Konut kredisinde faizler sabit. 20 yıl sonra, son taksitte ne ödeyeceğinizi biliyorsunuz. Mortgage'da değişken faizler gündeme gelecek. Finansman şirketleri değişken faizlerin kullanılmasını isteyecek.
Mortgage sisteminde gerçek değer ile ipotek değeri arasındaki makas ortalama yüzde 10 civarında. Konut kredilerinde ise yüzde 30.
Konut kredisi ödenmediğinde. Banka konutu bir yılda satamaz. Mortgage sisteminde en geç dört ay içerisinde satabilir.
Konut kredisinden farklı olarak mortgage sisteminde bankalar kullandırdıkları kredileri, ikinci el piyasalarda ihraç edecek.
Konut kredisinde tüketici kullandığı krediyi isterse erken kapatabiliyor. Mortgage'de eğe erken kapatılırsa yüzde 2'lik ceza gelecek.

Mortgage nedir?
Mortgage, konut sahibi olabilmek için uzun vadeli finansman anlamına geliyor. Halk arasında 'kira öder gibi ödemelerle konut sahibi olma' sistemi olarak biliniyor. Sistemin esası, 40 yıla kadar uzun vadelerle ev sahibi olmak isteyene kredi verilmesi. Sistemde satın alınan gayrimenkulün ipoteği yeterli oluyor. Bu nedenle 'ipotekli konut alma sistemi' de deniliyor.

Hangi ülkelerde uygulanıyor?
Mortgage sisteminin dünyada en başarılı uygulandığı ülke ABD. ABD'de insanların ev sahibi olması neredeyse zorunlu hale getiriliyor. Ayrıca AB ülkelerinde de mortgage sistemi var. Dünyada yüksek enflasyonun, dolayısıyla faizlerde hızlı değişmelerin olmadığı ülkelerde sistem uygulanıyor.

Ev fiyatları düşer mi, yükselir mi?
Genel olarak emlak fiyatlarını etkileyen dört önemli etken var. Bunlar; kişi başına düşen gelirdeki değişim, nüfustaki artış hızı, kentleşme ve konut ile ilgili tüketici beklentisi.
Bu dört etken birlikte tüm dünyada konut fiyatklarını yükseltiyor veya düşürüyor. Ancak, mortgage ve diğer konut kredisi olanaklarındaki iyileşme de konjonktürel olarak talebi artırabiliyor. Bu talep, kaçınılmaz olarak fiyatların yükselişi yönünde baskı yaratıyor. Özellikle de konut üretimi az ise fiyatlar hızla artıyor.

Türkiye'de fiyatlar nasıl etkilenir?
Türkiye'de 2003'ün ortalarında başlayan emlak fiyatlarındaki yükselişi gözönüne aldığımızda iki önemli etken var. Bunlardan ilki bankaların, konut kredisi faiz oranlarını düşürmeleri, vadeyi ise uzatmaları. İkinci önemli etken ise kişi başına düşen gelirdeki artış. Türkiye genelindeki fiyat hareketlerini incelediğimizde artışın genel olarak banka kredisine uygun olan konutlara, yani tapu ve imar sorunu olmayan, 1995'ten sonra inşa edilmiş konutlarda olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla Türkiye'de fiyatların yükselmesinin en önemli nedeni cazip kredi olanakları.

Siyasal istikrara bağlı
Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği ve makro ekonomik koşullar düzeldiği sürece faizler daha da düşecek ve kredi olanakları artacak. Bu durum, kısa vadede ev fiyatlarını yükseltecek. Orta vadede; yabancı gayrimenkul şirketleri Türkiye'de ve özellikle İstanbul'da 100'er binlik konut projeleri gerçekleştirecek. Yani konut arzı hızlanacak. Dolayısıyla taleple arz arasındaki denge oluşmaya başlayacak. Fiyatlar, arz ve talep, uzun vadede dengesini bulacak.

milliyet