SPK: Ev sahibi olmak kolaylaşacak...

Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doç. Dr. Doğan Cansızlar, Swiss Otel'de gerçekleşen Konut Finansmanı ve Türkiye konferansında yzptığı açılış konuşmasında, "İpotekli konut finansmanı sisteminin, hayata geçirilmesi ve gelişmesi, ancak istikrarın ve düşük faiz ortamının süreklilik kazanması ve yerleşmesiyle mümkün olacaktır" dedi.

'Konut fiyatlarında köpük yok'

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Doğan Cansızlar, kriz döneminde epey baskılanmış olan gayrimenkul fiyatlarının şu anda olması gereken seviyeye geldiğini düşündüğünü belirterek, ''Yoksa herhangi bir köpük yok'' dedi.

SPK ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından düzenlenen ''Konut Finansmanı ve Türkiye 2'' konferansının açılışında konuşan Cansızlar, gayrimenkul sektörünün yavaş yavaş olması gereken yere gelmeye başladığını ifade etti.

Cansızlar, konutta imara aykırı bir yapılaşma ve sağlıklı bir finansman modeli olmamak üzere iki önemli sorun bulunduğunu belirterek, sorunun çözümüne katkı sağlamak amacıyla mortgage sisteminin devreye sokulmak istendiğini söyledi.

Dizayn edilen geniş kapsamlı mortgage sisteminde yüzde 2'lik erken ödeme tazminatı getirmeye çalıştıklarını, sigorta sektörünün yoğun bir şekilde kullanılacağını anlatan Cansızlar, İcra İflas Kanunu'nda değişiklikler önerdiklerini, vergi kanunlarında da epey bir değişiklik öngörüldüğünü ifade etti.

Cansızlar, Türkiye'de vadelerin kısa olduğunu hatırlatarak, ''Bu vadelerle kalkıp 15-20 yıllık konut kredilerini çevirmeniz mümkün değil. Getirdiğimiz sistemde bir takım vergi avantajları olsun ki diğer ülkelerle rekabet edilebilsin. Bu sistem vergi teşvikleri olmazsa çalışmaz mı? Elbette ki çalışacak'' diye konuştu.

BAŞBAKAN'IN İMZASI KALDI

Doğan Cansızlar, mortgage sisteminin dizaynını kurduklarını ve kanun taslağını hazırladıklarını anımsatarak, konuşmasını söyle sürdürdü:

''Bu taslak tasarı haline dönüşmek üzere. Bakanlar Kurulu'nun imzasına açıldı. Bakanların imzası tamamlandı. Sadece Sayın Başbakan'ın imzasının kaldığını öğrendik. 2005 yılı bitmeden bu kanunun parlamentodan geçmesini bekliyorum. Ve 2006'nın ilk yarısında bu sistemin devreye gireceğini düşünüyorum.

İkincil düzenlemelerin yapılması çok önemli. Kanun çıkar çıkmaz bize düşen ikincil düzenlemeleri yapacağız. Diğer kuruluşların da ikincil düzenlemelerini yaparak, bu sistemin komple bir şekilde hayata geçmesini sağlamış olacağız.''

Bu yıl bitmeden uluslararası değerleme standartlarını uygulamaya sokacaklarını bildiren Cansızlar, BDDK'nın konut finansmanı kuruluşları arasında sayılan finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerinin, banka ve özel finans kurumları ile aralarındaki hali hazırda mevcut olan düzenleme arbitrajının giderilmesinden sonra sistemde yer almaları konusunda çalışma yapılmasında yarar bulunduğunu ifade etti.

Cansızlar, Hazine Müsteşarlığı tarafından konut finansman sisteminin gerektirdiği değişik türde sigorta sözleşmeleri ile ilişkili usul ve esasların belirlenmesi, Merkez Bankası tarafından da değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasların düzenlemeleri gerektiğini bildirdi.

Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından tüketicilere verilecek sözleşme öncesi bilgi formunun standartlarının belirlenmesi gerektiğini vurgulayan Cansızlar, yapılması gereken diğer düzenlemelere de değindi.

KONUT FİYATLARI

Cansızlar, Mortgage'ın çok ucuz ve daha rahat konut sağlayacak bir sistem olmadığını belirterek, sistemin konut fiyatlarının artmasına tek başına sebep olan bir faktör olmadığını dile getirdi.

Cansızlar, konuşmasını şöyle tamamladı:

''Bu arada sağlanan ekonomik istikrar çerçevesinde düşen reel faizler, alternatif yatırım araçlarını gündeme getirdi. AB süreci de buna katkıda bulundu. O bakımdan zaten kriz döneminde epey baskılanmış olan gayrimenkul fiyatları, şu anda olması gereken seviyeye geldi diye düşünüyorum. Yoksa herhangi bir köpük yok. Bu sistem tamamen iyi bir zemine oturtulup uygulanmaya konulduğu taktirde orta vadede enflasyonun daha da aşağılara indirilmesine de katkı sağlayacaktır. Hatta enflasyonu çok daha düşük seviyelere düşürülmesine de imkan sağlayacaktır. Mortgage sisteminin yaşaması ve iyi işlemesi için en önemli koşul ekonomik istikrardır. Eğer istikrar bozulursa bu sistemin çalışmayacağını hepimizin bilmesi gerekiyor.''

---

Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Doç. Dr. Doğan Cansızlar'ın Swiss Otel'de gerçekleşen Konut Finansmanı ve Türkiye konferansında yapmış olduğu açılış konuşmasının tam metni...

---

Doç. Dr. DOĞAN CANSIZLAR

SERMAYE PİYASASI KURULU BAŞKANI

Değerli Konuklar,

Öncelikle, konferansımıza hoş geldiniz demek istiyorum. İpoteğe dayalı konut finansmanında başarılı örnekler ışığında ülkemizde konut finansmanında gelinen yer ve bundan sonra yapılması gerekenlerin tartışılacağı bu konferansın hepimize faydalı olmasını diliyorum. Bugün burada bulunan çok değerli konuşmacılar ve siz katılımcıların Türkiye'de kurumsal bir konut finansman sisteminin oluşturulmasına ilişkin olarak yürütülen çalışmalara ve bu konuda kamuoyunun aydınlatılmasına önemli katkılarda bulunacağına inanıyorum.

Bilindiği üzere, ülkemizde konut sahipliği oranı düşük sayılmamakla birlikte, konut stokunun %55'inin izinsiz/ruhsatsız olması, %60'ının 20 yaşın üzerindeki konutlardan oluşması, konutların %40'ının tadilata ihtiyacının bulunması, öte yandan hızlı nüfus artışı ve kentleşmeyle birlikte, her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacının ortaya çıkması; mevcut konutların yenilenerek nitelikli konutlarla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanması gerekliliğini ifade eden bir konut sorununu karşımıza çıkarmaktadır.

Konut sektörünün sağlıklı gelişimi için, öncelikle finansman sorununun sağlıklı bir çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Büyük çaplı ve kalıcı gelişme ve yenilenme, ancak sağlam finansal temeller üzerinde gerçekleşebilecektir. Ülkemizde vatandaşlarımızın satın alacakları konutları kendi kaynaklarıyla veya kişisel ilişkilerini kullanarak finanse ettikleri, mali piyasalar aracılığı ile konut finansmanının ise çok sınırlı bir düzeyde kaldığı hepimizce bilinmektedir. Her ne kadar 2005 yılı içinde konut kredisi miktarında yaşanan artış, dikkat çekici boyutta olsa da, 2005 Ekim sonu itibariyle bu yüksek konut kredi miktarının milli gelire oranının %2 olduğunu görüyoruz. Konut kredilerinin bankacılık sisteminin kredi stoku içindeki payı ise sadece %8'dir. Bu tablo bize, konut finansmanı konusunda Türkiye'de ciddi bir sıkıntı bulunduğunu, vatandaşlarımızın dışarıdan kaynak sağlayamamaları nedeniyle konut alımında zorlandıklarını göstermektedir.

Bu aşamada, uygulanan istikrarlı ekonomik politikaların sağladığı fırsatları kullanarak vatandaşlarımızın mali sistem aracılığıyla konut sahibi olabilmeleri amacıyla yürütülen çalışmalar kapsamında Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı hazırlanmış bulunmaktadır. Yurtdışında çok uzun zamandır uygulanmakta olan ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi ile ilgili olarak, hem Avrupa ülkeleri hem de ABD'de yaşanan en iyi uygulamalar ve deneyimler ışığında hazırlamış olduğumuz bu Taslak ile SPK, Türk ekonomik sisteminin en büyük reformlarından birine imza atmaktadır.

Mali sistemde bir devrim niteliğinde olan bu sistemin ülkemizde de faaliyete geçirilmesi ile;

- Mali kesimin konut sektöründe belirleyici konuma geçmesi, bu yolla konut sektörünün, artık kayıt dışı gelirlerin aklandığı bir sektör olmaktan çıkarak mali sektörle bütünleşmesi,

- Bir yanda planlı kentleşmeye katkıda bulunurken, aynı zamanda gayrimenkul sektöründeki kayıt dışılıktan kaynaklanan rekabet eşitsizliğinin önlenmesi, standartlara uygun modern konutların üretilmesi,

- İstihdam yoğun bir sektör olan inşaat sektöründe yaşanacak canlanma ile, 200'e yakın alt sektörün de hareketlenmesi, böylelikle yeni iş alanlarının ortaya çıkarak sermaye birikiminin sağlanması,

- Tasarruf sahipleri ile konut alıcıları arasında köprü vazifesi görerek, konut alıcılarının daha ucuz ve daha korumalı olarak borçlanabilmelerinin sağlanması,

hedeflenmektedir.

Anılan tasarı ile getirilen yeniliklerden kısaca bahsetmek gerekirse;

· Konut finansmanı kuruluşları; bankalar ile BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri olarak belirtilmiştir. Diğer taraftan, finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerinin konut finansmanı faaliyetinde bulunabilmeleri için, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıllık bir geçiş süreci öngörülmüştür.

· Sermaye piyasalarını geliştirecek yeni finansal ürünler devreye sokulmaktadır.

- Yurtdışında Covered Bond olarak adlandırılan, konut finansmanından doğan alacaklar teminat gösterilerek ihraç edilecek ipotek teminatlı menkul kıymetler,

- Proje kredileri de dahil olmak üzere konut finansmanı dışındaki alacaklar teminat gösterilerek ihraç edilecek varlık teminatlı menkul kıymetler,

- İhraççının bilançosu dışında oluşturacağı özel bir yapı olan konut finansmanı fonları tarafından ihraç edilecek ipoteğe dayalı menkul kıymetler,

- İpotekli konut kredisi alacakları dışında, örneğin kredi kartlarından doğan alacakların menkul kıymetleştirilmesi amacıyla kurulacak varlık finansmanı fonları tarafından ihraç edilecek varlığa dayalı menkul kıymetler

· Vatandaşlara kredi veren konut finansmanı kuruluşları, ?İpotek Finansmanı Kuruluşları? olarak isimlendirilen ve ?toptancı? olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan kaynak temin edebilecektir.

· Tüketiciyi Koruma Kanunu'nda yapılmasını önerdiğimiz değişikliklerde Mart 2001'de AB tarafından sınır ötesi ev kredisi piyasasında rekabeti sağlamak amacıyla tüketicinin ev kredileri konusunda şeffaf ve karşılaştırılabilir bilgiye sahip olmasını teminen yayımlanan bir Kod esas alınmış ve AB düzenlemelerine uyum gözetilmiştir. Söz konusu Kodda, genel olarak kredi alan tarafa sunulması gereken bilgiler düzenlenmiştir. Bu kapsamda, konut kredilerinde kredi kuruluşları tüketiciye sözleşmeyi imzalamadan ?Sözleşme Öncesi Bilgi Formu? vermekle yükümlü tutulmaktadır. Bu sayede, sözleşmeye ilişkin genel bilgiler verilerek tüketiciye teklifi kabul edip etmeme serbestisi tanınmıştır.

· Konut kredileri hem sabit faizli hem de değişken faizli olarak verilebilecektir. Tüketiciler, sabit veya değişken faizli kredi seçenekleri arasında tercih yapma imkânına sahip olacaklardır.

· Sabit faizli kredilerde tüketicinin vadesinden önce ödeme yapması halinde kredi veren konut finansman kuruluşları, kalan anaparanın %2'sine kadar erken ödeme ücreti uygulayabilecektir.

· Müteahhitlerin kredi veren konut finansmanı kuruluşları ile birlikte düzenlediği satışlarda (bağlı krediler), evin teslim edilmemesi veya evdeki ayıplar (noksan veya hatalar) karşısında kredi verenlerin tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu verdiği kredi tutarı ile sınırlandırılmaktadır.

· Konut finansmanı işlemlerinde, mülkiyet sigortası, kredi sigortası, hayat sigortası, doğal afet sigortası gibi çeşitli sigortalara ihtiyaç duyulabilmekte olup tasarı ile Hazine Müsteşarlığı'na konut finansmanı işlemlerinin gerektirdiği sigorta sözleşmeleri ile ilgili usul ve esasları belirleme yetkisi verilmiştir.

· İcra İflas Kanunu'nda yapmayı önerdiğimiz değişiklikler ile, ipoteğin paraya çevrilmesi işleminin hızlandırılması ve halen 3 yıla kadar sürebilen nakde çevirme işleminin gelişmiş ülkelerdeki gibi birkaç aylık bir sürede tamamlanabilmesi amaçlanmıştır.

· Vergi kanunlarında yapılan değişikliklerle sistemin tümü üzerindeki maliyetlerin azaltılması ve sistemin işleyişinin gerektirdiği faaliyetlerin yürütülmesi sırasında ortaya ek vergiler çıkmasının önlenmesi amaçlanmıştır.

- Konut finansmanı amaçlı kredilerde BSMV alınmayacaktır. Şu anda ödenen faizin %5'i kadar BSMV alınmaktadır.

- Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri ve konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devrinde tapu harcı alınmayacaktır.

- Sigorta ve emeklilik şirketleri ile emeklilik yatırım fonlarında olduğu gibi, ipotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluş dâhil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden istisna edilen kâğıtlar kapsamına dâhil edilmiştir.

- Konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen kâğıtlar damga vergisinden istisna tutulmuştur.

Diğer taraftan, ipotekli konut kredilerinin uygulamaya geçirildiği ülkelerde, sistemin vergi teşvikleri ile de desteklenmesinin, sistemin gelişimi ve yaygınlaştırılmasındaki önemini vurgulamak gerekmektedir. Bu çerçevede, vergi indirimlerini iki yönüyle incelemek gerekir:

Bunlardan ilki; bu tür vergi kolaylıklarının dar ve orta gelirli kesimin konut edinmesine destek olmak amacını içeren sosyal yönüdür. Konut finansmanı sistemlerindeki vergi teşvikleri ile ilgili olarak diğer ülke uygulamalarına bakıldığında Kanada, İngiltere ve Fransa dışında hemen hemen tüm ülkelerde konut kredisi faizlerinin vergi matrahlarından indirilebildiğini görmekteyiz. İspanya, İsveç, Danimarka gibi bazı ülkelerde limit olmaksızın indirim söz konusu iken, örneğin Yunanistan'da, sadece mesken olarak kullanılan evlere istisna tanınmıştır. İsviçre, Avusturya, Belçika gibi limit getirilen birçok ülkede limitler yeterli derecede yüksek belirlenmiştir. Gelişme sürecini tamamlamış ve kredilerin toplumun her kesimi tarafında ulaşılabilir olduğu İngiltere'de ise vergi teşvikleri yakın zamanda kaldırılmıştır. Belçika ve İspanya gibi bazı ülkelerde ise, faiz kısmı dışında anapara ödemeleri de vergiden istisna edilmektedir.

İkinci olarak ise; oluşturmaya çalıştığımız sistem, konut sahibi olmak isteyen kişilerle tasarrufu olan ve bunu değerlendirmek isteyen yatırımcıları eşleştirecek bir köprü kurulmasına aracı olacaktır. Tasarrufların yatırımcılardan tüketicilere aktarımı ise bu aracılığı yapacak olan finansal kuruluşlarca ihraç edilecek borçlanma senetleri vasıtasıyla gerçekleşecektir. Finansal kuruluşların uluslararası piyasalarda ihraç edecekleri uzun vadeli borçlanma senetlerinin stopaj kesintisinden muaf tutulması halinde bu senetlerin uluslararası piyasalarda ihraç edilecek diğer araçlar arasında bir rekabet avantajına sahip olması mümkün olacaktır.

Diğer taraftan, Hazine'nin zımni garantisi ile ipotekli sermaye piyasası araçlarının kredi derecesinin artırılması da oluşturulmak istenen sisteme olan güveni artırarak yabancı yatırımcılar için önemli bir teşvik unsuru olacak ve orta ve uzun vadeli yabancı fonların, vadelerin kısa olduğu ülkemize daha az maliyetli olarak gelmesini sağlayacaktır.

Bilindiği üzere Kurulumuzca,

- Kişilerin sahip olacakları ilk ya da ikinci konut için kullandıkları kredilerin yüzbin YTL'ye kadar olan kısmına isabet eden faiz ödemelerini gelir vergisi matrahından indirebilmelerine imkân sağlayacak,

- İpotek finansmanı kuruluşları, konut finansman kuruluşları ve konut finansman fonları tarafından yurt dışında ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarının, alım satımı, itfası sırasında elde edilen getirileri ile bunların dönemsel getirilerinin tahsilinde, Hazine tarafından yurtdışında ihraç edilen menkul kıymetlere (Eurobond vb.) paralel olarak, %15 oranındaki stopajın yapılmamasına ilişkin

madde değişiklikleri önerilmişti. Ancak tasarının mevcut halinde yukarıda belirtilen her iki unsur ile ilgili bazı tereddütlerin olduğu görülmektedir. Sermaye Piyasası Kurulu olarak önermiş olduğumuz teşviklerin kaldırılması ile; ipotekli konut kredilerinden daha fazla ailenin yararlanabilmesinin ve uluslararası piyasalarda orta ve uzun vadeli fonları çekebilmede başarılı olmamızı sağlayacak önemli bir teşvik ve rekabet avantajının da ortadan kaldırılması ihtimali olacaktır. Ancak vergi teşviklerinin ve hazine garantisinin olmayacağı bir sistem çalışmayacak anlamına gelmemelidir. Mevcut tasarıyla sağlanacak olan altyapı orta ve uzun vadede piyasanın sağlıklı bir şekilde gelişmesini sağlayacaktır. Ekonomik iyileşmenin devamı ile birlikte ipotekli konut kredilerinden daha fazla ailenin yararlanabileceğini ve bu kredilerin orta ve dar gelirli kesime de hitap edebilecek şartları sağlayacağını umut etmekteyiz.

Değerli katılımcılar,

Kanun Tasarısı ile ülkemizde kurumsal bir konut finansman sistemi kurulması için gerekli yasal altyapının oluşturulması amaçlanmış olup; sistemin hayata geçebilmesi için, Tasarı ile yapılacak yasal değişikliklerin yanı sıra bir takım ikincil düzenlemelere ihtiyaç bulunmaktadır. Bu kapsamda Sermaye Piyasası Kurulu olarak biz, ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşları, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler, konut ve varlık finansmanı fonlarına ilişkin usul ve esaslar ile konut finansmanı sisteminde değerleme hizmeti verecek kurum ve uzmanlara ilişkin şartlara yönelik düzenleme çalışmalarını tamamlamak üzereyiz.

Ayrıca, yeri gelmişken hem bu sistemde yararlanılacak değerleme faaliyetinin hem de sermaye piyasası mevzuatımız uyarınca yapılması öngörülen değerlemelerin daha kurumsal ve uluslararası düzeyde kabul görmüş ilkeler bütününe uygun şekilde yapılabilmesinin önemini vurgulamak istiyorum. Bilindiği üzere, Tasarıda kredi açılması ve finansal kiralama sözleşmelerinin imzalanması aşamasında konut değerlemesinin bu alanda yetkili kişi ve kuruluşlar tarafından yapılmasının Sermaye Piyasası Kurulu tarafından zorunlu tutulabileceği öngörülmüştür. Gayrimenkul değerinin doğru belirlenmesi; ödenmeme riskinde, kredi verenin elindeki teminata güvenebilmesi ve alacağını tahsil edebileceğinden emin olabilmesi için büyük önem taşımaktadır.

Bu doğrultuda, Sermaye Piyasası Kurulu olarak biz, ülkemizde gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin uluslararası standartlarda tatbik edilebilmesini teminen, Uluslararası Değerleme Standartları'nın ülkemiz mevzuatına kazandırılma çalışmalarında önemli bir aşama kaydetmiş bulunuyoruz. ?Uluslararası Değerleme Standartları (UDES)?nın Taslağı, ilgili çevrelerin aktif katılımını sağlamak üzere internet sitemizde kamuoyunun görüşlerine açılmış bulunmaktadır. Uluslararası Değerleme Standartları'nın kabulü ile her türlü değerleme işlemlerinin sağlam esaslara bağlanması ve kurumsal bir gayrimenkul finansman sisteminin oluşturulmasının yanısıra gayrimenkullerin değerlerinin doğru olarak takdir edilmesi ile bunların sahibi olan şirketlerin hisse senetlerinin değerlerinin de sağlıklı olarak oluşmasına katkıda bulunması amaçlanmaktadır.

Değerli konuklar,

Konuşmamın bu bölümünde, sistemin sağlıklı bir şekilde hayata geçirilebilmesi, tüm unsurlarıyla bir bütünlük içerisinde işleyebilmesi ve etkinliğinin artırılabilmesi amacıyla, Tasarı ile çeşitli kamu kurum ve kuruluşlarına verilmiş olan görev ve yetkilerden bahsetmek istiyorum. Bu çerçevede,

a) Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından;

- Konut finansmanı kuruluşları arasında sayılan finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketlerinin, banka ve özel finans kurumları (katılım bankaları) ile aralarındaki hâlihazırda mevcut olan düzenleme arbitrajının giderilmesinden sonra sistemde yer almaları konusunda çalışma yapılması,

- Bankaların Sermaye Yeterliliğinin Ölçülmesine ve Değerlendirilmesine İlişkin Yönetmelik'de yer alan gayrimenkul ipoteğine karşı verilen kredilerin risk ağırlıkları ile ilgili düzenlemede değişiklik yapılması,

b) Hazine Müsteşarlığı tarafından, konut finansmanı işlemlerinin gerektirdiği değişik türde sigorta sözleşmeleri ile ilgili usul ve esasların belirlenmesi,

c) Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından,

- Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasların düzenlenmesi,

- Umumi Disponibilite Hakkında Tebliğ ve Zorunlu Karşılıklar Hakkında Tebliğ'de düzenlenen konut finansmanı sağlayan banka ve özel finans kurumlarının (katılım bankaları) zorunlu karşılık ve disponibilite yükümlülüklerinin gözden geçirilmesi,

d) Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından,

- Konut finansmanı kapsamındaki kredi veya finansal kiralama sözleşmeleri ile ilgili olarak tüketicilere verilecek sözleşme öncesi bilgi formunun standartlarının belirlenmesi,

- Konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranının değişken olarak belirlenmesi halinde, bu yöntemin olası etkileri ve kullanılan endeksler konusunda tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esasların düzenlenmesi,

- Konut finansmanı kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanına ilişkin usul ve esasların düzenlenmesi,

- Konut finansmanına yönelik işlemlerde vadesinden önce yapılan ödemeler için gerekli faiz indiriminin ve yıllık maliyet oranının hesaplanmasında ilgili yönetmelik hükümlerinin gözden geçirilmesi ve gerekli görülmesi halinde değişikliklerin yapılması,

e) Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından;

- İhtiyaç duyulan bölgelerde kadastro güncellemelerinin yapılması,

- İhraç edilecek ipotekli sermaye piyasası araçlarının teminatı olan ipoteklerin devrinin kolay hale getirilmesi amacıyla, tapu kayıtlarının merkezileştirilmesi ve farklı bölgelerdeki konutların üzerindeki ipotek kayıtlarının bir merkezden değiştirilebilmesi yönünde çalışmalar yapılması,

f) Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından; konutlarla ilgili yapı kullanma izni alınması sırasında yaşanan problemlerin giderilmesi için yerel yönetimlerin de katılımının sağlandığı bir çalışma başlatılması,

g) İçişleri Bakanlığı tarafından; konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde ve konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere kaynak kullandırılması aşamasında ilgili taşınmaz için değerleme yapacak olan kişi ve kurumların, bu faaliyetleri ile ilgili işlemlerde mahalli idarelerden talep edecekleri bilgilerin hızlı ve güvenilir bir şekilde sağlanmasında etkinliği artırıcı yönde düzenlemeler yapılması,

büyük önem arz etmektedir. Adı geçen kurum ve kuruluşlarla birlikte bu alanda yürütülecek işbirliği ve uyumlu çalışma sonucunda sistemin başarılı bir şekilde hayata geçmesinin ve sağlıklı bir şekilde gelişmesinin sağlanacağına olan inancımı burada belirtmek isterim.

Değerli Konuklar,

Kurmaya çalıştığımız sistem, konut sorununun esas olarak finansman boyutunu ele almaktadır. Bu sistem, bireylere ucuz konut edindirme sistemi olmaktan öte, modern bir konut finansman sistemidir. Çeşitli kesimlerce, bu sistem kurulurken konunun sosyal boyutunun ele alınmadığı ifade edilmektedir. Oysa ki, mortgage sisteminin gelişmesi ile, tüm işlemlerin konutların gerçek değerleri üzerinden yapılacak olmasının getireceği şeffaflık ile, orta vadede bu sistemin tabana yayılması beklenmektedir.

Diğer taraftan, Türkiye'de konut üretim sektörünün teşvik edilerek hızlı artan konut talebinin planlı bir şekilde karşılanmasını sağlamak yönünde bir işlevi olan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'na konut finansman sisteminin arz tarafında sosyal anlamda önemli bir rol düşmektedir. Finansman olanaklarının artması şüphesiz konut talebindeki artışı da beraberinde getirecektir. İşte bu noktada, TOKİ, belediyeler ve Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından; arsa maliyetlerini azaltmak üzere kamu arazilerinin kullanıma sunularak konut yapımına elverişli altyapısı hazır arsa stokunun artırılmasına yönelik çalışmalar yapılması; konut arzının artırılması ve böylelikle fiyatların gereğinden fazla şişmesinin önlenmesi açılarından kilit öneme sahiptir. Diğer taraftan, TOKİ tarafından yapılan konut satışlarının da kredi kuruluşları kullanılarak konut finansmanı sistemi aracılığıyla finanse edilmesinin imkan dâhilinde olduğunu da burada ifade etmek isterim.

Ayrıca, Maliye Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından; TOKİ ve belediyelerle ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde, konut yapımında kullanılmak üzere Hazine arazilerinin devredilmesi yönünde çalışmalar yapılması ve böylelikle Hazine arazilerinin Belediyelerle birlikte altyapısı hazır arsa üretiminde ve kat karşılığı olarak kullanılabilmesinin sağlanması; önümüzdeki dönemde hem konut arzını artıracak ve konuttaki hızlı talep artışını karşılayacak, böylece orta vadede emlak fiyatlarının aşırı artışı da ortadan kalkacak, hem de ucuz sosyal konutların yapımı ile daha düşük gelirli vatandaşların kolay konut sahibi olmasını sağlayacaktır.

Bilindiği üzere, son dönemde gayrimenkul fiyatlarında kayda değer bir artış yaşanmaktadır. Gayrimenkul fiyatlarında yaşanan artışı genel ekonomik konjonktürden ayrı olarak değerlendirmek mümkün değildir. Ekonomik istikrarın tesisi, faiz oranlarında gerçekleşen azalma ve dünya genelinde yaşanan likidite bolluğunun da katkılarıyla ülkemizdeki hem finansal varlık fiyatları hem de gayrimenkul fiyatları önemli artış göstermiştir. Bunun bir yansıması da konut fiyatlarında gözlenmiştir. Ancak son dönemde konut fiyatlarında yaşanan hızlı artışı spekülatif bir hareket olarak değil, gecikmiş bir düzeltme olarak algılamak daha doğrudur. Ekonomik istikrarsızlık ve krizlerin etkisiyle uzun dönemdir bastırılan konut talebi, son dönemde ekonomide yaşanan iyileşme, faiz oranlarının düşmesi ile tasarruf sahiplerinin alternatif yatırım aracı arayışlarının artması, AB ile müzakere sürecinin başlamasının da etkisiyle yabancı talebinin artması ile birlikte ortaya çıkmış ve konut fiyatları beklenen düzeltmeyi gerçekleştirmiştir. Önümüzdeki dönemde inşaat sektörümüzün artan talebe yanıt vermeye devam edeceğini ve konut üretiminin daha da hızlanacağını tahmin etmekteyim. Bu durum, kısa vadede bazı inşaat girdi fiyatlarını artıracak olsa da, orta vadede konut arzının artması, kiraların düşmesini sağlayacak; bu da, enflasyonda düşüşü beraberinde getirecektir.

Son olarak, çok önem taşıdığına inandığım bir konunun özellikle altını çizmek istiyorum. İpotekli konut kredilerinin yaygınlaşması ve özellikle orta ve dar gelirli kişilerin de bu kredilerden faydalanabilmesi en başta ekonomik istikrara bağlıdır. İpotekli konut finansmanı sisteminin, gelişmiş ülkelerde en iyi ifadesini bulduğu, gelişmekte olan ülkelerde ise ancak; ekonomik istikrar ve düşük faiz ortamı yakalandığı ölçüde başarılı olabildiği unutulmamalıdır. Sistem piyasa koşullarında doğacak ve piyasa koşullarında nefes alıp verecektir. Dolayısıyla ülkemizde bu sistemin hayata geçirilmesi ve gelişmesi, ancak istikrarın ve düşük faiz ortamının süreklilik kazanması ve yerleşmesiyle mümkün olabilecektir.

Sözlerimi bitirirken, bu konferansı artık ülkemiz gündeminde önemli bir yer edinmiş ve gelecek 20 yıla damgasını vuracak olan ipotekli konut finansmanı sisteminin kurulabilmesi ve hayata geçirilebilmesi sürecinde çok değerli tartışmaların bir zemini olarak değerlendiriyor ve emeği geçen herkese teşekkür ediyorum.