Boğaz'a nazır rant

MUSTAFA SAİT ÖZKAN

1954'te Ankara'da kurulan Ümit Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi'nin Üsküdar Küplüce'deki boğaza nazır arazisi ranta kurban gitti. 12 Nisan 2009'da yapılan kooperatifin Genel Kurulunda, Yönetim Kurulunu oluşturan E.Ç, Ş.B, T.T, Z.İ ve M.G, arazinin 31 milyon 250 bin dolardan az bir değere satılmaması kaydıyla izin aldı. Arazinin imara uygun hale gelmesi için kolları sıvayan Yönetim Kurulu, Genel Kuruldan sadece 5 ay sonra 9 Ekim 2009'da yıllardır imar durumunun olumsuzluğu nedeniyle elden çıkartılamayan, bu nedenle tasfiye süreci başlayan arazi için imar planı çıkarttırdı. İmarı bulunmayan arazi sihirli bir el değercesine 66 bin 786 metrekarelik konut alanı ilan edildi.

İMAR ÇIKTI FİYAT DEĞİŞMEDİ!

Arazi, imara açıldıktan kısa bir süre sonra ise adeta imar planı çıkartılmamış varsayılarak 15 Ocak 2010'da Ant Yapı'ya 32 milyon dolara ederinin dörtte bir fiyatına satıldı. İmara açık olmadığı süre zarfında değeri 31 Milyon 250 bin dolar olan arazinin fiyatı, imar çıktıktan sonra göstermelik olarak 750 bin dolar arttırıldı ve satış gerçekleştirildi. Yönetim Kurulu Üyeleri'nin imarı çıkarttıktan sonra araziyi değerinin kat ve kat altında Ant Yapı'ya peşkeş çekerek, 148 kooperatif üyesini kandırdığı ve milyonlarca lira zarara uğrattığı ortaya çıktı.

EL ALTINDAN SATIŞ

Kooperatife ait taşınmaz, imarsız durumda iken satışı için gazete ilanı ile ihaleye çıkartılmıştı. Ne var ki, taşınmaz imarlı hale geldikten sonra tasfiye kurulu taşınmazı ihaleye çıkarmaksızın bir anlamda el altından sattı. Taşınmazın el altından bu şekilde satılması bile başlı başına tasfiye kurulu ile inşaat firmasının birlikte hareket ettiğini net biçimde ortaya koydu.

ARSAYA TEDBİR KONULDU

Değerinin 4 kat altında satıldığı ortaya çıkan arazinin bugünkü değerinin 4 sene önceki değerinin çok üstünde olduğu tespit edildi. Yönetim Kurulu ve Ant Yapı'ya dava açan kooperatif üyeleri, tapunun iptali ve tekrar kooperatif üyelerine verilmesi için mahkemeye başvurdu. 2010'da Ant Yapı'ya açılan tapu iptal ve tescil davasında Küplüce'deki araziye tedbir konuldu.

HUKUK TANINMADI

İnşaat firması, tedbir kararlarını hiçe sayarak inşaat yapmaya ve durumdan habersiz alıcılara yüksek bedellerden villalar satmaya başladı. İnşaat firmasının tedbir kararlarını hiçe sayarak inşaat yapması bir yana, zarara uğradığı için haklarını mahkemede aramak isteyen kooperatif üyelerine karşı da yıldırma politikası başlatıldı. İnşaat firması ve inşaat firmasıyla işbirliği içinde hareket eden yönetim kurulu üyeleri tarafından, dava açan kooperatif üyeleri aleyhine ceza davaları açıldı.

TASFİYE KURULU-ŞİRKET ELELE

Bu satış nedeniyle milyonlarca lira zarara uğrayan ve tüm zor şartlara rağmen haklarını mahkemeler nezdinde arayan kooperatif üyeleri açtıkları davada bir şok ile daha karşılaştı. Kooperatif üyeleri tarafından muvazaalı satışın iptali talebiyle açılan davada, kooperatif tasfiye kurulu üyeleri ile Ant Yapının vekilliği aynı avukat tarafından yapıldı. Her iki tarafın da avukatlığının aynı kişi tarafından yapılması, tasfiye kurulu ile Ant Yapının iş ve elbirliği içinde hareket ettiğini gözler önüne serdi.

Bedel alınmadan tapu devredildi

Arazi, değerinin dörtte biri fiyatına satılması bir yana, tasfiye kurulu tarafından Ant Yapı'ya satış bedeli alınmadan devredildi. Tapudaki evrakta, tasfiye kurulu satış bedeli olan 32 milyon doların ödendiğini belirtmelerine karşılık, satış bedeli tapudaki satış tarihinden çok sonra kooperatife yatırıldı. Yine, tasfiye kurulu, taşınmazın satışı konusunda anlaştıkları ve protokol imzaladıkları kişilerden başka kişilere tapu devretti. Duyanlara 'pes artık' dedirtecek cinsten olan bu yaşananlar, söz konusu satıştaki hukuka aykırılığın ne boyutlara ulaştığını da gösterdi.

DEĞERİNİN ALTINDA GİTTİ

Kooperatifin hissedarları Yönetim Kurulunun yaptığı kurnazlık nedeniyle satış işleminin gerçekleşmemiş sayılması ve iptalini istiyor. Hissedarlar 4 yıldır haklarını mahkemede aramayı sürdürüyor. Kooperatif hak sahiplerinden H. Ç arazinin, Yönetim Kurulu Üyeleri tarafından usulsüzce satılmasına göz yummayarak 2010 Nisan ayında özel bir Gayrimenkul Değerleme Şirketi'ne rapor hazırlattı. Değerleme raporunda arazinin değerinin çok altında satıldığı belirlendi. Rapora göre arazinin yapısı, çevresel faktörleri ve piyasa değerleri göz önüne alındığında arsanın yarısının, satıldığı fiyat olan 32 milyon dolar değil de 76 milyon dolar değere sahip olduğu ortaya çıktı. Değerleme raporu ile arsanın tamamının 150 milyon dolar ettiği de böylece anlaşıldı.

4 KAT ZARAR ETTİRİLDİ

Raporla kooperatife ait arsa, gerçek değerinin altında satılarak üyelerin 4 kat zarar ettirildiği belirlendi. Kooperatif üyeleri, arsanın gerçek değerinde satılması durumunda Yönetim Kurulu Üyelerinin dolandırıcı nitelikteki satışından gelen 200 bin TL yerine, yaklaşık 800 bin TL gelir elde etmiş olacaktı. Böylece Yönetim Kurulu Üyeleri, kendilerine verilen yetkiyi açıkça kötüye kullanarak kooperatif üyelerini milyonarlarca lira zarara uğrattığı da gün yüzüne çıktı.

İçtihada uyulmadı

Satışın gerçekleştiği yıllarda da başka kooperatiflerde benzeri durumlar yaşandığı ortaya çıktı. Benzer bir olayda, kooperatif Yönetim Kurulunun kendilerine verilen yetkiyi aşarak kooperatif zararına yapmış olduğu satış işlemi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2008'deki Yüksek İçtihadı ile iptal edildi. Kararda, 'Kooperatifi 3. kişilere karşı yönetim kurulu temsil eder' kuralının altı çizilirken Ümit Arsa ve Yapı Kooperatif Yönetim Kurulu ise arsayı 3. kişilere değerinin altında satarak, hak sahiplerinin karşısında yer aldı.

Yaşanan bir diğer benzer davada Yargıtay Hukuk Kurulu'nun verdiği kararda: 'Yönetim Kurulu verilen yetkiyi aşıp görevlileri de yanıltarak taşınmazları gerçek değerinin çok altında bir bedele Z.K ve arkadaşlarına sattıklarını kabul etmek gerekir. Yönetim Kurulu kooperatifin temsilcisi bir yerde de vekilidir. Z.K ve arkadaşlarının taşınmazların değerinin çok altında bir bedelle satın aldıkları dikkate alındığında Yönetim Kurulu üyeleri ile iş ve elbirliği içinde hareket ettiklerini kabul etmek gerektiğinden iyi niyetli oldukları söylenemez' hükümleri yer aldı. Kurulun aldığı kararda, kooperatife ait taşınmazın değerinin altında satılmasını ve hak sahiplerinin zarara uğratılmasını hukuka aykırı olduğu belirlenmişti.

Üyeleri tasfiye ettiler

1954'ten beri imara açık olmadığı için satılamayan boğaza nazır arazinin satışı konusunda umudunu yitiren kooperatif üyeleri, kooperatifin tasfiye sürecine girmesi ile yönetim kuruluna satış konusunda yetki verdi. Ne var ki, TOKİ'de üst düzey mühendis olarak görevli tasfiye yönetim kurulu başkanı kooperatifin ve arazinin bu durumunu fırsata çevirerek, kendisine verilen yetkiyi hiçe saydı ve taşınmazın gerçek değerinin dörtte bir fiyatına inşaat firmasına satışına onay verdi. Kooperatifin 148 üyesi olmasına rağmen, tasfiye kuruluna satış yetkisi verilen genel kurula çok az sayıda üye katıldı. Genel kurullara katılan 30 üye diğer üyelerden aldıkları vekaletlere istinaden bu satışa izin verdiler. Bu durum, vekaleten kurula katılan üyelerin vekaletteki yetkilerini kötüye kullandığı iddialarını da gündeme getirdi.

Metre karesi 5-6 bin dolar

Tedbir kararına rağmen 2012'de inşaata başlayan Ant Yapı, reklam yapmayı sürdürüyor. 'Antteras- Beylerbeyi Projesi' adı altında pazarlanan projede 108 konutun yanı sıra 14 ultra lüks villa yer alacak. Ant Yapı'nın satacağı dairelerin metrekare ücreti ise dudak uçuklatıyor. Daireler metrekaresi 5-6 bin dolardan satışa çıkarılacak. 2015'te bitirileceği söylenen projede 2+1 dubleks daireler 192 metrekare, 5+2 dubleks daireler ise 479 metrekare büyüklüğünde tasarlandı. Villaların bedelinin 3 milyon dolar olduğu bu projede, şirket 300 milyon dolar civarında bir gelir bekliyor. Metrekare üzerinden hesaplandığı zaman kooperatif üyelerinin bugünkü zararı yüz milyonlarca dolar olarak ifade ediliyor.