Faizler düşerse konut rekor kırar!

Bugün ülkemizde ciddi boyutlara ulaşan bir barınma krizi yaşanıyor. Hızla artan nüfusa rağmen ev sahipliği oranı her geçen yıl geriliyor. Bu durum kira fiyatlarının artmasına sebep oluyor. Öte yandan deprem kuşağında bulunan Türkiye'de, eski ve bakımsız binalar ciddi bir risk oluşturuyor. Yıllık 800 bin adet konut ihtiyacı bulunan ülkemizde, mevcut ekonomik şartlar gereği 500 bin konut zor yapılıyor.

Tüm bu tabloya bakıldığında 'yeni konut üretiminin tek çare' olduğu görülüyor. Bunun için de satışların artması ve müteahhitlerin desteklenmesi gerekiyor. Konunun temelinde finansmana erişim sıkıntısı yatıyor. Çünkü piyasada ciddi bir alım iştahı bulunuyor. Ancak hem tüketici hem de üretici, yüksek faizler nedeniyle kredi alımına sıcak bakamıyor. Konut sahibi olmanın 'lüks' değil 'ihtiyaç' olduğunu, bankaların ve ekonomi yönetiminin konuya bu taraftan bakması gerektiğinin altını çiziyoruz. Ayrıca konut alamayanların kiraya çıktığını, bu alandaki taleple doğru orantılı olarak fiyatların arttığını, bunun da enflasyonu şişirdiğini ifade ediyoruz.

YENİ BANKALAR EKLENEBİLİR
Konut sektörü 2023 yılında 1 milyon 225 bin adetlik toplam satış ile son 10 yılın en kötü grafiğini gördü. 2024'ün ilk yarısında da satışlar düşüş eğilimine devam etti. Temmuz ayı itibarıyla piyasada bir kımıldanma yaşandı. Bu hareket, ağustos ve eylül ayında da sürdü. Bu canlanmanın tek sebebi bankaların kredi musluklarını gevşetmesi ve yeni kredi kampanyası açıklamasıydı. Sadece son 3 ayda 402 bin 162 adet konut satıldı. Bugün 260 meslek dalına dokunan bu sektörün eski günlerine dönmesi için kredi kanallarının açılması gerekiyor. Aldığımız duyumlara göre yakın zamanda konut kredi kampanyalarına yeni bankalar da eklenecek.

İPOTEKLİ SATIŞLAR DURUMU ÖZETLİYOR
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 37,3 oranında artarak 140 bin 919 oldu. Veri yaklaşık iki yılın zirvesi olarak kaydedildi. Konut satışları ocak-eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,2 oranında artarak 947 bin 236 olarak gerçekleşti. Ancak burada dikkat edilmesi gereken konu ipotekli satışlardı.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 87,4 oranında artarak 15 bin 825 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 11,2 olarak gerçekleşti. Ocak-eylül döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 42,6 oranında azalarak 92 bin 310 oldu.

SADECE BARINMA DEĞİL GÜVENLİK İÇİN ÖNEMLİ
Geçtiğimiz hafta Malatya'da meydana gelen 5,9'luk deprem, ülkemizin bir deprem ülkesi olduğunu yeniden akıllara getirdi. 'Deprem değil, bina öldürür' gerçeğinden yola çıkarak, kentsel dönüşüme hız vermemiz gerekiyor. Ülkemizde dönüştürülmesi gereken 6,8 milyon konut var. Bunların 1,5 milyonu İstanbul'da, 800 bini Ankara'da ve 650 bini İzmir'de yer alıyor. İstanbul'daki dönüşüm bekleyen 1,5 milyon adet konutun 600 bini acil statüsünde yer alıyor. İstanbul içinde 'ölü bina' olarak tabir edilen ve en ufak sarsıntıda yıkılması muhtemel 1.556 adet bina bulunuyor. Bu binalar bir kısmı 1980, bir kısmı ise 1980-2000'li yıllar arasında inşa edildiği görülüyor. Uzmanlar ortalama bir binanın ekonomik ömrünü 50 yıl olarak tanımlıyor. Ancak bahsi geçen binalar, imar planlarına aykırı ve denetimsiz inşa edildiği için 20 yıl bile ayakta zor duruyor. Bu nedenle güvenli ve yaşanabilir konutların üretilmesi oldukça kritik.

KREDİLER AÇILIRSA ÜRETİM DE YÜKSELİR
Yazımızın başında da belirttiğimiz üzere; ülkemizde konut talebi ve üretim arasında bir arz açığı bulunuyor. Müteahhitlerin girdi maliyetlerindeki artış sebebiyle yeni projelere girme hevesinin azalması, kar marjındaki ve satışlardaki düşüş üretimi ciddi boyutlarda kısıyor. Bu dengesizlik sadece ev sahipliği oranını düşürmekle kalmıyor, bazı fırsatçı ev sahiplerinin de ekmeğine yağ sürüyor. Çünkü kiralığa olan talep fiyatları yukarı çekiyor. İşin bir de yatırım boyutu tarafı var. Birçok insan birikimini banka faizinde değerlendiriyor. Sektör temsilcileri, piyasanın normalleşmesi durumunda yıllık toplam konut üretiminin 1 milyonu bulabileceğini ifade ediyor.

BİREYSEL SATICI BEKLEMEYE GEÇTİ
Konut satışları son 3 aydır ivmeleniyor. Bankaların ve müteahhit şirketlerin kampanyaları ile desteklenen süreç, satış rakamlarını yukarı çekiyor. Yaşanan bu hareketlilik, konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde artacağı beklentisini yükseltiyor. Bu da ikinci el konut satıcısını beklemeye aldı. Emlak sektörü temsilcileri, evini satmayı düşünenlerin, "faizlerin düşeceği, kredi musluklarının açılacağı ve dolayısıyla fiyatların artacağını" düşünerek ilanları geri çektiğini ve beklemeye geçtiğini ifade ediyor. Çoğu ev sahibinin 2025 yılında piyasanın açılacağını düşündüğü belirtiliyor.

YERLİ YATIRIM, YABANCI YAŞAMAK İÇİN ALIYOR
Konut satışları eylül ayında son iki yılın zirvesini görürken, yerli ve yabancı yatırımcının Bodrum ve Ege kıyılarına olan ilgisi artıyor. Bu da bölgedeki konut fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Bölgeden ev alanların popülasyonlarına bakıldığında, yerli alıcının yatırım, yabancı yatırımcının ise oturmak için aldığı gözleniyor. Sektör oyuncuları konuyla ilgili "Pandemi sonrası Bodrum, doğası ve lüks hayat tarzıyla dikkat çekmeye başladı. Yerli yatırımcılar, yazlık konut ve yüksek kira getirisi sağlayan dairelere yönelirken, yabancı yatırımcılar lüks villalar ve deniz manzaralı projelere ilgi gösteriyor" açıklaması yaptı.

EKONOMİK BÜYÜMEYE CİDDİ DESTEK
Konut sektörünün; inşaatın ötesine geçen, geniş bir ekosistemi etkileyen ve şekillendiren dinamik bir yapısı olduğunu unutmayalım. Yaklaşık 260 alt sektöre doğrudan ya da dolaylı olarak katkıda bulunan bu sektör; İnşaat malzemeleri, demir-çelik, beyaz eşya, mobilya, enerji, lojistik, finans, sigorta ve hizmet sektörü gibi geniş bir yelpaze destek veriyor. Tüm bunların yanında doğru bir yatırım aracı olan sektör, orta ve uzun vadedeki getirisi ile de gelecek için güven veriyor.

NECMİ ÇİÇEKÇİ