Son 8 ayda konut projesinden ev alanlara hayret ediyorum
Gayrimenkulde para kazanmak için ikinci el evleri alıp
tadilat yaptıktan sonra satma devri başlıyor. Emlak Uzmanı Dr. Cengiz Aksoylar,
konut satın almanın yatırım olmadığını söylüyor. Beyoğlu'nda 'Kentsel Dönüşüm'
alanında kalan bölge şimdiden değer kazanmaya başladı. Şehrin merkezindeki diğer
ilçeler ve Boğaz ise yatırım için en uygun alanlar arasında
2004 yılında başlayan konut çılgınlığı son 6 ayda duraklama dönemine girdi.
Dövizin, YTL karşısına değer kazanması, gayrimenkul yatırımcılarının kafalarında
yeni soru işaretleri oluşturmaya başladı. Gayrimenkul yatırımı yapacakların
bilmesi gerekenleri Emlak Uzmanı Cengiz Aksoylar'a sorduk.
Son günlerde dövizdeki yükselme gayrimenkul fiyatlarını nasıl etkileyecek?
Gayrimenkul piyasalan, para ve sermaya piyasalarına göre çok daha yaşlı, derin
ve tecrübeli piyasalardır. Gayrimenkul gününde muteber bir satış aracı
olmadığından, yani istediğiniz gün istediğiniz paraya satamayacağınızdan,
reaksiyon zamanı, döviz ve sermaye piyasasındaki değişikliklere göre daha
geçtir. Bu nedenle, hisse senedi piyasası çok fena durumda, gayrimenkul
fiyatları düşer beklentisi yanlış. 6 aydan önce böyle bir şey sonuca varmak
hayal olur. Çünkü gayrimenkul piyasalan bu kadar hızlı cevap vermez.
Alım-satım biraz yavaşlar
Bugünlerde, hızlı yatırımcının alıp satma hareketleri biraz durur. Ancak, bu son
durumdan münferit gayrimenkul yatırımcısı etkilenmez. Alışveriş aynen devam
eder. Kurumsal yatırımcı ise şu sıralar önünü gördükten sonra hareket etmek
ister ve biraz bekler. Bu arada gayrimenkul satışlarının konutlar açısından
etkileneceğini sanmıyorum. Arazi fiyatları ise çok cazip. Bu fiyatlardan arazi
satın alanların sabırları varsa uzun vadede çok para kazanacaklan aşikar.
Gayrimenkulde kriz olmaz
Gayrimenkul piyasası kısa vadede bu durumdan etkilenmiyecek öyleyse?
Sadece döviz borcu olan ve bu nedenle gayrimenkulunu satmak isteyenler nedeniyle
bir miktar düşüş yaşanabilir. Bu da ikinci el satışlarda yani kullanılmış konut
satışlarında görülür. Benim en büyük beklentim ikinci el konutlarda satışa
sunulan fiyatla, satışın gerçekleşeceği rakam arasındaki daralmanın biraz daha
açılmasıdır. Bu da, 100 bin dolar üzerinden satışa çıkarılan bir konutun 95 bin
dolara satılırken şimdi fiyatının 85 bin dolara kadar inmesi anlamına gelir.
Piyasanın bunu öğrenmesi en az 6 ay alır. Çünkü satış rakamlan gazete ve
internet ilanlarından takip ediliyor. Gerçekleşen
satış fiyatlarım duyumlarla öğreneceğiz. Bu duyumlann yayılması da zaman alacak.
Dövizin ve sermaye piyasalarının oturması zaman alacaktır. Gayrimenkul
piyasasının bu durumdan etkilenmeyeceğini düşünüyorum. Bu şartlarda gayrimenkul
"hızlı giden bir tren" gibi yoluna devam eder. Gayrimenkulun treninin önüne
atlayacak hiçbir şey yok şu anda. Kim atlarsa ölür. Çok hızlı gidiyor bu tren şu
anda. Bu kadar hızlı giden bir treni şu anda kolay kolay hiç kimse durduramaz.
Gayrimenkulde bir kriz olmaz. Gayrimenkulde kriz bekleyenler korkulannı dile
getiren ve yıllardır para kazanmaya hasret kalmış, gayrimenkul piyasasını
kıskananlardır.
Gayrimenkulden para nasıl kazanılır?
Bugünlerde gayrimenkul alışverişi biraz yavaşlar. Bu nedenle yatırımcılar
sebatkar olup, zamana yayacaklar biraz işi. Gayrimenkulde para kazanan sabırlı
ve sebatkar adamdır. Gayrimenkulde parayı ucuz fiyatla, yani değerinin altında
alan kazanır. Gayrimenkulde para kazanan uzun yıllar bekleyendir. Gayrimenkul
kısa vadeli bir yatırım aracı olarak görülmeye başlandığında risk doğurmaya
başlar. Şu günlerde korkularını daha çok dile getirenler, korkanlar, kriz
tasarrufunda, kriz senaryosu çizenler gayrimenkul alamaz.
Gayrimenkul alternatifsiz
Gayrimenkule yatırım yapanlara ne almalarını tavsiye ediyorsunuz?
Türkiye'de son 6 hatta 8 ayda konutu yatırım olarak görüp de konut
projelerinden, konut alanlara hayret ediyorum. Proje konutlardan ev alanlar için
kar marjı kalmadı. Son 7 aydır bunu söylüyorum. Yaşamak için ev alıyorsanız
3-5'e bakmayacaksınız. Uzun vadeli yatırımda gayrimenkul rakipsizdir.
Alternatifi yoktur. Yeter ki konunun içinde olun. Uzun vadeli yatırımda
gayrimenkulun önü çok açık. Konut eğer yaşanacak yer değilse konut yatırımını
makul ve
mantıklı bulmuyorum. Gayrimenkulun diğer enstrümanları, arazi, arsa daha cazip
fiyatlarda ve daha fazla getiriye sahip. Kısa vadeli gayrimenkul yatırımında
şehir içinden başka bir yer yok. Ticari amaçlı yerlerde kira getirişi 10 yıl ile
karşılanıyorsa makul ve alınabilir. Ancak artık böyle gayrimenkuller kalmadı.
12 yıla kadar çıktık. 12 yılda karşılayanları da gayet makul ve mantıklı olarak
karşılıyoruz. Konutta biri kalkıp şu kadar yıldaki getirisi bunu karşılar
diyorsa bu kişi cahildir, bu işi bilmiyordur. Konut yatırım olarak, el
değiştirmesi gereken bir çanta gibi. Bu çantayı 2 liraya alıp 4 liraya satana
kadar beklerseniz para kazanırsınız. Konutta kira getirisi, para kazandık, demek
korumacılık duygusundan kaynaklanır. Hiçbir akıllı yatırımcı, konut alıp da kira
getirisinden para kazanmak istiyorum demez.
Beyoğlu, Beşiktaş değer kazanır
İstanbul'un eski ve köklü ilçeleri şehir merkezinde olduğu için değeri
artacaktır. Yatmalar için Şişli, Beyoğlu, Beşiktaş, Kadıköy'ün Bağdat Caddesi,
ilk tercih edilen yerler olmalıdır. Özellikle Beyoğlu ve Boğaz bölgesi cazip bir
yatırım alanı. Beyoğlu'nda 'Kentsel Dönüşüm' alanında kalan yerlere yatırım
yapmak akıllıca. Burada gelir aratacak, çevre değişecek. Hem kira geliri hem de
yapının kendi değeri yükselecek. Beyoğlu tarihi ve merkezi olma özelliği ile
önemli yatırım alanlarımdan biri olarak görülüyor. Beyoğlu getirilerinin bir
miktarını da şimdiden üzerine koymuş gibi görünüyor.
2. grup eserleri alıp yenileyin
Haliç- Altınboynuz ve Balat tarafı hâlâ yatırımcı açısından cazip bölgeler.
Sahilde, Ortaköy'den Sarıyer'e kadar olan hat üzerinde Boğaz'ı gören ikinci grup
eski eserlerin hepsi tadile edilip artı değer kazanılabilecek kıymette. Boğaziçi
öngörünüm alanındaki ikinci grup eski eserler Anıtlar Kurulu'nun kararıyla
yıkılıp yerine aynı görüntüde yenileri yapılabilir. Buralar yüksek rant
getirişine sahip bölgeler.
Boğaz'ı görenler değer yitirmez
Ayrıca Boğaz'ın iki yakasında Beykoz'dan, Kanlıca Beylerbeyi'ne kadar olan hat
üzerinde yukarıdan Boğaz'ı gören ikinci grup eski eserler çok değerli. Boğaz'ı
gören her evin şehir dışındaki villalardan daha çok para kazandırıcağı kesin.
Üsküdar'da şehrin eski köklü merkezlerinden. Burası da hiçbir zaman değer
kaybetmez. Boğaz'ı gören her ev her zaman kıymetlidir. Herhangi bir yerde
denizle birlikte ışık görebiliyorsanız değeri artar. Ve bu değer giderek
yükselir.
Çatalca da konut alanı olacak
Avrupa yakasında yatırım yapılacak yerlerden birisi de Çatalca bölgesi. Burası
gelecek 5 yıl içinde, "Birinci konutlar"ın yani ikamet edilecek evlerin inşa
edileceği yer olarak planlanmış durumda. Çatalca ilçe sınırından itibaren,
Mahmutbey gişelerine kadar olan TEM'in bütün sırt kesimi yatırım için uygun
alanlar. E-5 ile TEM arasında kalan, Hadımköy, Kayabaşı, Altınşehir, İkitelli,
Başakşehir hizzası Çatalca'nın Çakıl, İzzeettin Köyü değer kazanacak yerler
arasında.
Anadolu Yakası'nda Kartal gözde...
Çekmeköy, Alemdağ, Alemdar Riva-Ömerli, Tepeören-Tuzla kıymetli hatlardan.
Kartal yıldızı parlayacak yerlerden biri olarak gözüküyor. Özellikle Kartal E-5
ile sahil arasında kalan kısım, raylı sistem ve deniz ulaşımıyla ilçenin
değerini çok arttıracak. Ama hiçbir zaman Ömerli veya Riva'nın değer artışı
şehir merkezi gibi olamaz. Riva'daki bir arsanın metrekare fiyatı, Akmerkez'in
yanındakiyle aynı değere ulaşmaz. Bu bölgelerin hepsi birinci yaşam bölgesi ilan
edilmiş olmasına rağmen yaşanmadan birinci mi ikinci mi olduğu anlaşılmaz.
Paranızı şehrin merkezine yatırın
İstanbul'un merkezi olarak Taksim kabul edildiğinde, buradan 40 kilometre
çapındaki her yer değer kazanır. Bu bölge gelişme, geliştirme ve para kazandırma
bölgesidir. Gelecek 10 yılda 40 kilometre çapındaki alan rant getirir. 20 yıla
kadar bu İstanbul'da 65 kilometre çapındaki her yer kıymetli hale gelir.
Ticari yatırımın getirisi yüksek
Ticari gayrimenkuller para kazandıran gayrimenkullerdir. Ana arterlerde,
caddelerde araç ve yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgelerdeki dükkanlar,
plazalar, ofis katları, alışveriş merkezleri İstanbul'un gerçek kira getirişi
sahiplerinin kimler olacağını belirleyecek. Buralara yatırım yapanların arasında
yabancılar da var.
Güney sahilleri kazandırıyor
Yatırımcılar için güney sahillerinde Alanya, Antalya, Kalkan, Göcek, Fethiye,
Marmaris ve Bodrum rant getirecek yerler. Bunların içerisinde, Bodrum, Göcek,
Kalkan en favori olanları. Buralar yabancıların da en çok tercih ettiği yerler.
Güneydeki bu bölgeler, hem doğal, hem tarihi özellikleri, hem de hava ulaşımının
kolay olması nedeniyle yabancı yatırımcının ilgisini çekiyor. Yabancılar
buralardan müstakil havuzlu villalar satın alıp, yılın 5-6 ayını orada
geçiriyorlar ve geri kalan süreçte de kendi ülkelerinden birilerine kiraya
vermeyi tercih ediyorlar. Hatta kendi ülkesindeki evini kiraya verip, bütün yılı
Türkiye'de geçiren yabancılar var.
vatan