Uzmanlardan uyarı: Arsa alırken bunlara dikkat!

Kovid-19 ve depremlerin ardından arsa ve tarlalara talep artarken, bu alanda satış rekorları görülmeye başlandı.

Geçen yıl Türkiye genelinde toplam gayrimenkul satış adedi 2 milyon 949 bine ulaşırken, bu rakamın 1 milyon 723 binini arsa, tarla, iş yeri ve diğer taşınmazlar oluşturdu. Konut dışı gayrimenkul satışlarının en az yüzde 90'ının arsa ve tarlalardan oluştuğu değerlendirildiğinde bu alanda tüm zamanların yıllık rekoru kırılmış oldu. Konut dışı gayrimenkulün toplam satış içerisindeki payı da yüzde 58,44 ile en yüksek orana yükseldi.

Yüksek satış adetleri bu yıl kısmen düşse de arsa ve tarlalara güçlü talebin sürdüğünü belirten uzmanlar, salgın ve depremlerin etkisinin yanı sıra konut alamayan yatırımcıların arsa ve tarlaya yönelmesinin bu durumda etkili olduğunu anlattı.

- "Arsa ve tarlaya yönelik taleple birlikte dolandırıcılık hadiseleri de arttı"

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, son birkaç yılda konuta erişimin zorlaşmasının daha makul bütçelerle yapılabilen arsa ve arazi yatırımlarını artırdığını belirterek, yüksek meblağların konuşulduğu bu alanın kötü niyetlilerin de ilgisinden kaçmadığını söyledi.

Son dönemde toplam gayrimenkul satışları içerisinde konut dışı yatırımların daha yüksek pay aldığını dile getiren Özcan, "Görece daha makul bütçelerle alınabilen araziler ve hızlı değer artışı eğilimine sahip arsalar yatırımcıların gözdesi haline geldi." dedi.

Özcan, özellikle kırsal yörelerdeki tarlalara da ilginin artmasıyla bu alanda bazı dolandırıcılık hadiselerinin de yaşanmaya başlandığını kaydederek, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Bazı yatırımcıların satın alınacak araziyi görmeden, yerinde ve resmi kurumlarda inceleme yapmadan, sadece fiyatının cazip olduğu algısı ve öngörüsüyle satın almalar yaptığını ve parasal kayıplar yaşadığını, gerçekte öyle bir yerin olmadığını ya da satış yapmak isteyenlere verilen kaporaların buharlaştığı yönünde duyumlar alıyoruz. Satın alınan araziye imarın geleceği, son zamanların popüler konaklama üniteleri olan mobil evlerin (tiny house) koyulabileceği, ürün hasadıyla 3-5 yılda yatırımın geri alınacağı gibi satış argümanlarının gerçekte geçerliliğinin olmadığı durumlarda vatandaşımızın yatırımı heba oluyor."

- "Meslek mensuplarından ve resmi kurumlardan bilgiler doğrulatılmalı"

İsmail Özcan, arsa ve tarla yatırımlarının daha fazla incelemeye konu olması gerektiğini belirterek, "Yatırımcılarımız almayı düşündüğü araziyi dikkatlice incelemeli; mimar, inşaat mühendisi, gayrimenkul danışmanı veya şehir plancısı gibi ilgili meslek mensuplarından ve resmi kurumlardan bilgileri doğrulatmalı; satıcıdan tapu kayıt örneğini ya da takyidat belgesini istemelidir." diye konuştu.

Arsanın ne kadarına hangi bina türünün yapılabileceğinin, arsanın emsalinin ve çekme mesafelerinin öğrenilmesi gerektiğini vurgulayan Özcan, "Bölgede imar planı yapılması sonrasında kamuya bırakılması gereken parsel bölümlerinden gerekli terklerin yapılıp yapılmadığı bilinmelidir." açıklamasında bulundu.

- "Arsa üzerine şerh olup olmadığı öğrenilmeli"

GAPAS Başkanı Özcan, arsa üzerinde herhangi bir kamu kuruluşunun şerhinin olup olmadığının, arazinin çeşitli koruma alanı içinde bulunup bulunmadığının da önemli olduğunun altını çizdi.

Özcan, "Ayrıca arsanın kadastrol yola cephesinin bulunup bulunmadığı öğrenilmeli. Çünkü kadastrol yola cephesi olmayan araziler için diğer parsellerden geçiş hakkı talep edilmesi gerekiyor. Arazi üzerinde devletin ve ilgili belediyenin öngördüğü bir proje çalışmasının olup olmadığı araştırılmalıdır." ifadelerini kullandı.

- "Arazinin bölünebilir olması yapı yapılabileceği anlamına gelmez"

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel de Kovid-19 sonrası vatandaşların şehirlerden uzaklaşmak istemesiyle kırsal alanlarda yapılaşma furyası başladığını anımsatarak, emlak sitelerinde dahi "üzerine konteyner koymaya uygun, villa yapmaya uygun, yazlık yapmaya uygun" şeklinde teşvik edici ifadelerle yayınlanan ilanların arttığını anlattı.

Bazı arazilerin de "ileride ev yapmaya uygun" söylemleriyle satıldığını, yoğun taleple birlikte tarım alanlarının dahi satılmaya başlandığını dile getiren Yüksel, tarım alanlarının ve zeytinliklerin imara açılamadığını, tarlaların parsellenmesinin veya bölünmesinin sıkı kurallara bağlı olduğunu, arazinin bölünebilir olmasının yapı yapılabileceği anlamına gelmediğini vurguladı.

- "Bungalovlar ancak turizm amaçlı kullanılabilir"

Ali Yüksel, sit alanlarında yapılaşmanın yasak veya sınırlı olduğunu, deniz kıyısına yakın alanların ve su havzalarının yapılaşma yasağı içinde bulunduğunu belirterek, 2B arazilerinde imar planı olması halinde yapılaşmanın olabildiğini söyledi.

Bungalovların ancak turizm amaçlı ve verilen ruhsata göre çalışabildiğini, konut olarak kullanılamadığını vurgulayan Yüksel, yatırım yaparken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıraladı:

"Bir arazide yapılaşmanın nasıl olabileceği belediyelerden, belediye dışındaki alanlarda il özel idarelerinden sorulmalıdır. 'İleride imara açılacak' gibi ifadelerle satışa sunulan tarlaların gelecekte yapılaşmaya açılması ancak imar planı yapılmasına bağlıdır. İmar planları tarım, zeytinlik, sit alanı, orman ve su havzası gibi alanlar korunarak yapılır. Bu alanların imara açılması çok zordur. Tarla vasıflı yerlerin bölünemeyeceği, parsellenemeyeceği, bu şekilde satışının resmi yoldan olamayacağı ise yasanın açık kuralıdır. İmara açık yerlerde ise planların izin verdiği ölçüde bölünmesi mümkündür."

Yüksel, satışı yapanların malik olup olmadığının tapu dairelerinden sorulması, gayrimenkulün üzerinde ipotek veya başka bir sınırlama olup olmadığının incelenmesi gerektiğini vurguladı.

Ali Yüksel, "Arsa ve tarla satışlarında sakıncalı durumlar çıkmaması için tarla veya arsaların çok sayıda kişiye satıldığı kampanyalarda yasal düzenlemeye gidilmeli, Tüketici Kanunu ve ilgili diğer mevzuatta var olan boşlukların doldurulmalı." şeklinde konuştu.

- "Markalı arsa satışlarında vadedilenler belediyeye sorulmalı"

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan ise arsa yatırımının konuttan daha zor ve karmaşık olduğunu belirterek, kendi içinde birçok dinamikleri barındırdığını söyledi.

Son dönemde arsa ve tarlaya talebin artmasıyla şirketlerin de arsa satışına başladığını dile getiren Akdoğan, şu uyarılarda bulundu:

"Şirketler, bir yeri alıp parselasyon yaparak ve proje geliştirerek 'markalı arsa' ismiyle satıyorlar. Bu konuda çeşitli vaatlerde bulunuyorlar. Öte yandan satışların büyük kısmı ise bireysel gerçekleşiyor. Arsa ve tarlaya talebin artmasıyla bazı mağduriyetler de yaşanabiliyor. Tüketicilerimiz, mağduriyet yaşamamak için arsa veya tarla alırken mutlaka ilgili belediyeden bilgi almalı, imar durumunu sormalı. Markalı arsa dediğimiz gayrimenkul satışlarında vadedilen projenin yapılıp yapılamayacağı ve konuyla ilgili ruhsat çalışması olup olmadığı belediyeden öğrenilmeli. Arsa ve tarla alırken taşınmaz ticareti yetki belgesi olan emlakçılardan destek alınmalı."

Hakan Akdoğan, "Arsa en iyi getirisi olan yatırımdır ancak çok risk de barındırır. İmarlı yer bir anda imarsız yere dönüşebilir. Kendi içinde imar uygulamaları hızlı bir şekilde değişebilir. Bu konulara dikkat edilmelidir." diye konuştu.

- "Maket üzerinden arsa veya tarla almayın"

Silivri Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Mustafa Altınkök de son yıllarda arsalara ve tarlalara yüksek talepten yararlanmak isteyen bazı fırsatçıların vatandaşlara maket üstünden satış yapmak istediğini söyledi.

Altınkök, "Yapılan reklam ve maket çalışmalarında verilen vaatler, sıralanan bir sürü özellik genellikle bir pazarlama taktiği olarak sözde kalıyor. Yatırımcılarımız bu gibi durumlara kanmamalı, maket üzerinden arsa veya tarla almamalı." şeklinde konuştu.