Kira geliri olanlar hiç vergi ödemeyebilirler

Şükrü Kızılot

Herkesin durumu ve seçenekleri farklı olabiliyor ve sonuçta ?Aaa... ben bunu bilmiyordum? diyebileceğiniz birçok ayrıntı var.

Bunları demek için de öncelikle, vergi yasalarında yer alan ?özel avantajları? bilmek gerekiyor.

Tek başına bilmek de yetmiyor, ?tercihleri de doğru yapmak? gerekiyor.

Örneğin, kira gelirlerinden indirilecek giderler yönüyle, ?seçilecek yöntem? önemli.

Kira geliri olanların, vergi durumu ile ilgili genel bir açıklama yapmak doğru olmaz. Herkesin durumunu (konut ya da işyeri kirası, banka kredisi kullanılıp kullanılmadığı, evin son 5 yılda alınıp alınmadığı, kira geliri elde edenin kendisinin kirada oturup oturmadığı, kiranın tahsilat durumu, gayrimenkulün yakın akraba veya arkadaşa bedelsiz kiralanması, yapılan bağışlar, eğitim ve sağlık harcamaları, bireysel emeklilik vs) ayrı ayrı ele alıp değerlendirmek gerekir.

HANGİ YÖNTEMİ SEÇMELİ

Kira gelirleri beyan edilirken, hangi yöntemin tercih edileceği çok önemli.

Birincisi: Götürü gider yöntemi,

İkincisi: Gerçek gider yöntemi.

Aman dikkat!

Birinciyi yani götürü gider yöntemini seçerseniz, ?iki yıl? bu yöntemden dönemezsiniz.

Sizin için hangisinin daha avantajlı olduğunu öğrenip, tercihinizi ona göre yapın.

GÖTÜRÜ YÖNTEM YÜZDE 25 GİDER DEMEK

Götürü gider, 1 lira masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25'ini düşebilmeniz anlamına geliyor.

Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinizden;

1- Önce 2 bin 800 TL istisna düşüyorsunuz (Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, örneğin esnaf, tüccar, doktor, avukat istisnadan yararlanamıyor).

İstisna sadece konutlara: 2 bin 800 TL'lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusu.

2- Sonra da kalan tutarın yüzde 25'ini ?götürü gider? olarak düşüyorsunuz.

3- İstisna+götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indiriliyor.

BİR ÖRNEK: Leyla Teyze'nin 2011 yılı konut kira geliri 18 bin liradır.

Buna göre;

- 18.000 - 2.800 (istisna) = 15.200 TL

- 15.200 x % 25 (götürü gider) = 3.800 TL

- 2.800 TL (istisna) + 3.800 TL (götürü gider) = 6.600 TL (Kiradan indirilecek tutar)

- 18.000 (yıllık kira) - 6.600 TL (İndirim) = 11.400 TL vergi matrahı (yani verginin üzerinden

hesaplanacağı tutar) bulunuyor.

Gerçek gideri seçip hiç vergi ödemeyebilirsiniz

KİRA gelirini beyan etmeden önce durumunuza bakın. Gerçek gider yöntemi, sizin için daha avantajlı ise, götürü gider yöntemini değil gerçek gider yöntemini seçin.

EVİ SON 5 YIL İÇİNDE ALANLAR YAŞADI

Kiraya verdiğiniz konutu, son 5 yıl içinde satın aldıysanız ciddi bir avantajınız var.

Kira gelirini beyan ederken ?Gerçek gider? yöntemini tercih ettiğinizde, evin satın alma bedelinin, yüzde 5'ini kira gelirinizden düşebilirsiniz. 2007'den önce satın alınan evler için bu avantaj söz konusu değil.

BİR ÖRNEK: Nuri Bey, 2010 yılında 300 bin liraya aldığı evinden, 2011 yılında 14.400 TL kira tahsil etmiştir.

Nuri Bey, beyanname verirken ?gerçek gider? yöntemini seçerse, evi satın alma bedelinin(300 bin TL'nin)yüzde 5'ini yani 15 bin lirayı, kira gelirinden (14.400 TL'den)düşecek ve hiç vergi ödemeyecek.

- Yüzde 5'lik indirim, bir ev için geçerli:

Nuri Bey, 2010'da biri 300 bin TL'ye, diğeri 400 bin TL ?ye iki ev almış ve ikisini de konut olarak kiraya vermişse; ikisinin de satın alma bedelinin yüzde 5'ini, kira gelirinden indiremez. Birinin (örneğin 400 bin TL'ye aldığının)yüzde 5'ini indirebilir.)

- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5'lik gider indiriminden yararlanamaz.

BANKA KREDİ FAİZİ ÖDEMENİN CAZİBESİ

Kiraya verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, ?ödediğiniz faizleri?, kira gelirinizden düşebilirsiniz .

Burada altını çizeceğimiz husus; bankaya yaptığınız ödemeleri değil, o ödemelerin içinde yer alan ?faizleri? indirebiliyorsunuz. Bankadan kredi kullanıldığında, ilk yıllarda daha yüksek tutarda faiz ödendiği için ?gerçek gider? yöntemi seçildiğinde, çoğu kez hiç vergi ödenmeyebiliyor.

Bu avantajdan, sadece konut

kira geliri elde edenler değil, işyeri kira geliri elde edenler de yararlanabiliyor.

Evini kiraya veren kirada oturuyorsa indirim oluyor

EVİNİ kiraya veren, kendisi de kirada oturuyorsa, gerçek gider yöntemini seçmesine bağlı olarak, ciddi bir indirim avantajı var.

Sahibi bulunduğu konutu ya da konutları kiraya verenler, kendileri de başka bir evde veya lojmanda kira ile oturuyorlar da, ödedikleri kirayı tahsil ettikleri kiradan indirebilirler.

ÖRNEK: Abdi Bey'in kira aldı iki evi var. Birinden 12 bin TL, diğerinden ise 15 bin TL yıllık kira geliri var. Abdi Bey, kirada oturduğu eve yıllık 24 bin TL kira ödüyor.

Bu durumda Abdi Bey, aldığı 27 bin TL kiradan, ödediği 24 bin TL kirayı indirebiliyor.

Abdi Bey, istisnayı ve diğer gerçek giderlerini de(örneğin amortisman ve emlak vergilerini de) indirdiğinde, muhtemelen vergi matrahı çıkmaz ve vergi ödemez.

Gerçek gider belgeleri 5 yıl saklanacak

GERÇEK gider yöntemini seçenler, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri 5 yıl süre ile saklamak ve vergi dairesince istenildiğinde, ibraz etmek zorundalar.

ZARAR DOĞMASI HALİNDE NE OLACAK?

Kira geliri elde edenler, giderlerinin fazlalığı nedeniyle ?zarar doğması halinde, bu zararlar beş yılı geçmemek üzere?, gelecek yıllarda elde edilecek.

Ancak bu olayda iki istisnai durum var.

1. Konutunu kiraya veren kişinin, kendisi de kirada oturuyorsa ödediği konut veya lojman kirasından kaynaklanan zararı, gelecek yıllarda indiremez.

2. Kira alınan konutun, satın alma bedelinin yüzde 5'ini indirmeden kaynaklanan zarar, gelecek yıllarda indirilemez.

Amortisman da emlak vergisinden iniyor

AMORTİSMAN, bakım-onarım gideri ve Emlak Vergisi de indirilebiliyor. Kira geliri elde edenlerin, ?gerçek gider? yöntemini seçmeleri halinde. İndirebilecekleri başka giderler de var.

Örneğin, kira alınan gayrimenkullerin;

- Amortisman,

- Kira aldığı evin bakım onarım gideri,

- Sigorta giderleri,

- Emlak vergileri,

- Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

kira gelirlerinden gider olarak indirilebiliyor.

Yurt dışında ödenen kiralar

YABANCI ülkede kira ödeyen, Türkiye'de de konut kira geliri olan kişinin, yurt dışında ödediği kirayı Türkiye'de ödeyeceği kiradan düşmesini Danıştay, değişik tarihlerde verdiği kararlarında kabul etti. Ancak Maliye Bakanlığı kabul etmiyor. Bu aşamada, ?Maliye ile ihtilaf yaşamaya gerek yok? diye düşünenlerin indirme-mesinde yarar var. ?Ben indiririm, yargıda da hakkımı ararım? diyenler ise ?ihtirazi kayıtla? beyanname verip, dava açabilirler.