Devlet kiralık daire krizine nasıl müdahale etmeli?

Başta İstanbul olmak üzere yurdun birçok bölgesinde yaşanan ve öğrencilerin barınma sorunlarına da etki ederek büyüyen "kiralık daire krizi"ni değerlendiren İstanbul Aydın Üniversitesi iktisadi ve idari Bilimler Fakültesi Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Hüseyin Selimler, soruna devletin, düzenleyici ve denetleyici fonksiyonuyla müdahale etmesi gerektiğini söyledi.

DEVLET NASIL MÜDAHALE ETMELİ?

Doç. Dr. Selimler, devlet müdahalesiyle ilgili şu değerlendirmelerde bulundu:

"Aslında devlet bu konuda, kentsel dönüşümde kira yardımı yaparak, yıllık kira artışlarında sınırlama getirerek, ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklar için hukuki düzenleme yaparak bu süreçte önemli katkılar sunuyor. Ancak, zaman ve semte göre yapılacak düzenlemeler ile sürecine etkin yönetimine katkı sağlanabilir. Örneğin, kentsel dönüşüm sürecinin kısa zamanda bitirilmesi ve kiralama sürecinin daha iyi yönetilmesi, okulların yüz yüze eğitime başlaması sürecinin şehir dışına eğitime gidecek öğrencileri ilgilendirmesi düşünülerek belirlenmesi, yurtlardaki şartların iyileştirilmesi ve kontrol edilmesi, kriz fırsatçılarına da imkan verilmemesi hususlarına dikkat edilebilir."

EV SAHİPLERİNE "EMPATİ" ÖNERİSİ

Kira artış oranlarının 12 aylık ortalama tüketici fiyat endeksine (TÜFE) göre belirlendiğini hatırlatan Doç. Dr. Selimler, "Dolayısıyla hangi oranda, hangi tarihlerde arttırılacağı, ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözüm mercileri belli. Kira artışlarından kaynaklı hukuki uyuşmazlıkları daha kısa sürede çözümleyecek mekanizmalar ile en azından düzenli kirasını ödeyen kiracıların mağdur olması önlenebilir. Özellikle, pandemi sürecinde işyerlerinin kapanması, işten çıkarmalar, gelir kayıpları birçok kişiyi etkiledi ve mağdur etti. Aile birliğini olumsuz etkileyecek ve hayat standardını bozacak yüksek kira artışları ev/işyeri sahipleri tarafından da 'kendi başlarına gelse ne yapılması isterlerdi' gibi empatik bir açıdan da değerlendirilmeli" diye konuştu.

"KIRK AYIN ÇARŞAMBASI BİR ARAYA GELDİ"

Doç. Dr. Selimler, söz konusu krizin neden bu dönemde patladığıyla ilgili şu açıklamalarda bulundu:

"Aslında burada bir nebze konjonktürel bir durum söz konusu. Günlük deyişle 'Kırk ayın Çarşambası bir araya geldi' de diyebiliriz. Çünkü kentsel dönüşüm sürecindeki ani ve toplu kiralık ev taleplerindeki artış, pandeminin etkisi ile yurtlarda kalmak istemeyen öğrencilerden gelen talepler, yüz yüze eğitimin başlayacak olması ile öğrenci ve ailelerinin talepleri, yabancı ve göçmen hareketlerindeki artış, konut stokların azlığı, konut kredisi faizlerinin yüksek olması nedeniyle satın almaların ertelenerek kiralık ev arayışı, konut inşaat maliyetlerinin yüksek olması ve buna paralel gerek bu maliyetler ile gerekse piyasa fiyatlarının yüksek olması nedeniyle kiralık ev arayışına yönelme, enflasyon nedeni ile kira geliri ile geçinen ev sahiplerinin satın alma gücünün azalması ve bunu telafi etmek için kira fiyatlarını arttırma istekleri, bu sene yapılmaya başlanan ve öncesinde ertelenen düğünlerin yapılıyor olması gibi olguların hepsi bir araya geldi. Bu da kiralık daire noktasında ciddi bir krize sebep oldu."

"KİRA ÇARPANI" VURGUSU

Söz konusu kriterde "kira çarpanı" kavramının da önemine dikkat çeken Doç. Dr. Selimler, "Kira çarpanı, satın alınan bir konutun, kira geliriyle kendisini ne kadar zamanda amorti edeceğine dair önemli bir kriter. Özellikle konutu yatırım amaçlı alan veya kira geliri ile geçinecekler için daha da önem arz ediyor. Kira çarpanı semte göre ve zaman göre değişik sürelerde olabilir. Bunu belirleyen faktörler, mevduat, döviz, altın gibi alternatif yatırım araçlarının getirisi, enflasyondaki gelişmeler, o semtteki konut hareketliliği, arz-talep dengesi olabilir. Konut fiyatlarının ilk önce artması durumunda kira çarpanı dikkate alındığında kira fiyatları düşük kaldı, ardından da kira artışları gündeme geldi. Ancak asıl huzursuzluk, yeni kiraya verilecek konutlardan ziyade, içinde kiracı bulunan evlerin kira fiyatlarının arttırılmak istenmesinden çıkıyor. Bununla ilgili yapılabilecekler de aslında aşağı yukarı belli. Kiracı ve ev sahiplerinin de ona göre davranması lazım" ifadelerini kullandı.

FIRSATÇILARA DİKKAT!

Konuyla ilgili "fırsatçılık" ve "sahtekarlık" uyarısı da yapan Doç. Dr. Selimler, "Kiralık ev talep edenlerin çok olması, kiralık ev arzının sınırlı olması, parasal işlemlerle yeni tanışan öğrencilerin bu süreçte olması kriz fırsatçıları ile karşılaşma olasılığını artırıyor. Bir ev için birden fazla kişiyle kira ya da depozito anlaşması yapılması, yanlış hesap sahibine para gönderilmesi, hatalı sözleşmeler, sahip olunmayan veya kiralama yetkisinde olunmayan evlerin kiralama konusu yapılması bu dönemde karşılaşılabilecek ve mağduriyet yaratabilecek dolandırıcılık türleri. Her semtte bilinen emlakçılar ile sözleşme yapılması, ödemelerin bankalar aracılığı ile gerçekleştirilmesi, yanlış yönlendirme yapacak internet sitelerinden ve işlem yetkisi olmayan kişilerle kiralama işlemlerinin yapılmaması kiralama sürecinde yaşanabilecek olumsuzlukları azaltabilir" dedi.

"KURAYLA KİRALIK DAİRE" YÖNTEMİ ÇOK ETİK DEĞİL"

Doç. Dr. Selimler ayrıca, bazı emlakçıların, yoğunluk nedeniyle başvurdukları "kura çekimi ile ev kiralama" yöntemine de değinerek, "Bu yöntem aslında biraz mecburiyetten ve yoğunluktan kaynaklanan bir durum. Ama böyle dönemlerde emlakçılardan, ev sahibini tanıyan ve kiracıyı da tanıyarak bunları örtüşebileceği şekilde süreci daha ciddi ve seçici davranarak yönetmeleri beklenir. Zira bu yöntem çok etik ve çok kabul edilebilir bir yöntem değil" ifadelerini kullandı.